维修费用惹争议，新世纪星城电梯“停摆”近2个月

近段时间，新世纪星城·海涛居7号楼的一部电梯出现故障。围绕电梯维修费由谁来“埋单”，物业和业主们产生了争议。

物业说要申请住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）修电梯，却遭遇部分业主的反对；业主认为应从公共收益中进行支出。如今，这部电梯坏了近两个月，仍迟迟无法“上岗”。

3月21日下午，笔者来到该小区走访。“罢工”的电梯位于小区7号楼，该楼栋共有两部电梯。其中，右侧客梯正常运行，不时有人搭乘；而左侧货梯已被施工护栏围合。

“这部电梯坏了快2个月，物业迟迟不维修，一部电梯实在不方便。大多数人都是考虑旁边学校读书，老人、孩子较多，每天等电梯差不多10—20分钟，对生活造成很大困扰。再就是担心一部电梯长期超负荷运作，产生新的安全隐患。”业主樊女士介绍说。

她表示，每月按时缴纳物业管理费，物业应该提供相应的服务，而不是为了几千块的小事动用维修资金。希望物业能够公示近年来公共收益的明细清单，同时应先行垫付，把电梯尽快维修好。如公共收益不足覆盖支出，业主可平摊集资，也可后续申请维修资金再返还业主。

东莞新世界花园物业管理有限公司维修主管萧先生表示，电梯已超过了保修期。经检验需要更换反绳轮，经市场比价，更换费用约3900元，属于中修。根据相关物业管理合约，需要通过申请维修资金进行电梯维修，但是业主对此却有自己的看法。

对于公共部分收益问题，他表示，近几年小区物业公区收益远低于支出，仅2022年就亏损超186万元，没有可用于电梯维修的费用。如果收益有富余的钱，也不想动用维修资金，去麻烦业主。另外，后续相关收支明细的文件盖章后，也会在7栋进行公示。

对于维修资金的使用问题，他表示已与业主多次沟通，希望可以尽快解决该项问题。每一项维修资金申请都是专项专用，各自审批，不存在后续物业可直接动用维修资金的情况。

房管所表示双方需友好协商，待收到申请后将加快办理

对于双方目前争议问题，东城房管所相关工作人员表示，该项目这个问题已经在系统备案，等三分之二以上的业主参与且半数通过之后，将加快办理，在完成公示等手续后，就可以进行维修。

同时，她提及，如果业主对物业的报价或维修单位不满，也可以自行确认维修公司及报价，然后由物业提交申请。后续款项也直接打给第三方维修公司，不会经过物业进行支付。对于业主不同意使用维修资金，更多还需由业主与物业协商该笔费用的出处。

根据《关于印发的通知》第十六条、第十八条及第十九条等相关规定，共有设备保修期满后的维修等费用，可在维修资金中列支。其中，不包含根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

据该小区业主提供的相关物管合约显示，物业管理服务费用不包括公共设施设备大中修。这也意味着，如共有设备期满后出现大中修情况，可申请使用维修资金。

随着高层住宅楼的日益增多，电梯在居民出行中担任着重要角色，是上下楼的主要通道，也直接影响业主的经济利益。如何让其尽快动起来，或许才能真正缓和双方关系，这也需要双方尽快协商解决。

律师说法：

广东商合律师事务所律师杜俊磊表示：依据相关法律规定，如果涉及的电梯零件系由于正常使用自然磨损而需要更换的，小区内建筑物及附属设施的维修应当由该区域全体业主共同承担费用。

按照目前业主提供的相关合约规定，电梯维修中不包含大修、更换和改造等费用，一旦电梯出现大故障，这远远超出电梯费的支付范围，那么，物业或业委会可申请启用维修资金解决。

如双方无法协商达成一致，在后续与物业新一轮续约的时候，可以就电梯事宜进行相关约定。在新旧合同期间，业主也可以诉诸法院去解决。

【撰文/图片】艾帅 吴擒虎

【作者】 吴擒虎；艾帅

东莞楼市帮

“锦龙系”低调掌门：涉政商利益输送

今年5月24日，东莞市雁田村，新世纪英才学校。新京报记者 陈鹏 摄

锦龙湾畔小区。新京报记者 陈鹏 摄

杨志茂被称为“资本运作高手”“金融大佬”“东莞首富”；2017年12月,因犯单位行贿罪被判刑

不出意外的话，今年6月15日股东大会表决通过后，上市公司锦龙股份的注册地址就会从广东省东莞市南城街道迁至六十公里外的凤岗镇雁田村。雁田24平方公里的土地，从高处看形似“聚宝盆”。此地聚集着300多家外资、民营等企业。

雁田也是“锦龙系”低调掌门杨志茂、朱凤廉夫妇的“根据地”。上世纪90年代起，夫妻俩从雁田“起步”，通过开学校、经营房地产，以及资本运作，将经营版图拓展至广东清远市、广州市和东莞市以及香港地区。杨氏夫妇一度以百亿财富跻身胡润百富榜，也凭借围绕锦龙股份构建起的金融资产，成为民资金融族系中的一股新势力。

雁田为根据地，夫妻靠教育、房地产“起家”

雁田街边大排档的食客口中，时不时蹦出英才学校、锦龙湾畔等“锦龙系”资产，亦有路牌指示它们的具体位置。

1994年成立的东莞市新世纪英才学校，如今是当地知名的私立“贵族学校”，覆盖幼儿园、小学、初中和高中阶段。在雁田工作近10年的赖先生说，孙子在英才学校上幼儿园，学费1万多。两个儿子在锦龙湾畔买了房子。虽然知道学校和开发商是同一个老板，但并不了解老板姓甚名谁。很多在此生活数年的人亦对杨志茂、朱凤廉的名字感到陌生。

从上市公司零碎信息中，大致可“窥探”夫妻俩早年经历。生于1963年2月的杨志茂，1984年毕业于华南师范大学。毕业后的他在广东广播电视厅工作到1991年。1985年朱凤廉从中山大学中文系毕业，两人的足迹在广州交汇。

一位朱凤廉早期同事称，自己1988年考入广东当地电台后，曾在朱凤廉的节目组学习。印象中朱凤廉较文静，做节目很用心。自己和杨志茂不熟。“1988年朱还是单身，后来两人经同事牵线谈恋爱”。

据接近锦龙股份核心层人士介绍，杨志茂户口在广州，祖籍东莞但不是凤岗雁田，最早办学校是在雁田。在涉足资本市场前，夫妻俩主要靠学校、房地产赚钱，行事低调不太接受采访。

鲜有的信息中，学校是朱凤廉常出现的地方。2017年下半年，朱凤廉以董事长身份出席包括校园运动会在内的三场公开活动。刚从英才学校高中部毕业的学生小李回忆，高中三年，大约见过她五次，“朱董事长会化一些淡妆，讲话速度比一般领导更快”。一位在英才学校读过初中和高中的女生说，朱董事长气场比较足。英才学校一位工作人员称，朱凤廉话不多，“有时候朝她打招呼，会点点头”。

新世纪英才学校的董事会介绍中，杨志茂是前两届副董事长，朱凤廉先是第三届副董事长，后来担任第四届董事长至今，前三届董事长为邓耀辉。从当前股权结构看，杨志茂夫妇牢牢控制着该学校。

官网信息显示，新世纪英才学校位于雁田村镇田北路，办学单位是东莞市弘舜实业发展有限公司。根据天眼查检索出的工商资料，杨氏夫妇全资控股东莞市裕和实业有限公司，并通过该公司及个人持股，合计拥有东莞市弘舜实业发展有限公司的全部股权。

雁田村镇田北路，聚集着两人名下的主要公司，东莞市新世纪科教拓展有限公司（下称“新世纪公司”）、东莞市擎珲置业有限公司（下称“擎珲置业”）、东莞市新弘晟企业管理有限公司和东莞市金舜房地产投资有限公司（下称“金舜房地产”），注册时间均晚于新世纪英才学校。锦龙湾畔是金舜房地产开发的项目，法人为朱凤廉。

透视锦龙股份的历史信息，雁田村的影子不时闪现。2001年，新世纪公司股权结构中东莞市凤岗雁田企业发展公司曾占58.5%，杨志茂占41.5%。根据东莞日报、东莞时报和工商资料，锦龙股份早期董事邓耀辉，上世纪80年代初在凤岗镇雁田村担任党支部书记。2016年，锦龙股份近70亿元定增方案中，雁田股份经济联合社曾试图通过旗下公司认购近10亿元。

前述接近锦龙股份核心层的人士说，锦龙股份注册地址搬到雁田，是为了办公方便。

资本运作吞下上市公司，腾挪资产转型金融

2000年，借上市公司金泰发展资产重组之机，杨志茂、朱凤廉步入资本市场。当年12月26日，杨志茂进入金泰发展董事会，兼任董事长和总经理。2001年1月15日，广东金泰企业集团公司（下称“金泰企业”）将持有的金泰发展约4533万股转让给新世纪公司，对应股权比例为29.76%，新世纪公司成为金泰发展第一大股东。

彼时，吞下上市公司的新世纪公司资金并不宽裕。当时一项协议显示，金泰企业3149万元债务需由新世纪公司代为偿付。为了完成偿付，新世纪公司向东莞市凤岗农村信用合作社和东莞市石碣农村信用合作社借款3000万元，随即29.76%的股份亦被长期质押，直到 2004年3月6日才解除质押。

站稳脚跟后的杨志茂，对金泰发展实行了大刀阔斧的改革。清远市政府网站大事记描述称，2001年1月20日，市政府同意将属全民所有制的市自来水公司80%的产权有偿转让给“金泰发展”，以扶持该公司尽快实施资产重组。与此同时，金泰发展开始介入房地产业务。

当年7月，金泰发展更名“锦龙股份”，业务逐步从纺织向自来水和房地产过渡。从账面上看，自来水业务带来的收益甚为可观。2001年主营业务“自来水的生产、供应”一项为锦龙股份提供的收入达4005.61万元，业务利润为2073.58万元。虽然营收仅为纺织行业收入的21%，但利润却是纺织行业的58%。此后几年，自来水业务毛利率一直徘徊在35%至50%。

房地产业务也是彼时构想的一部分。锦龙股份2002年的一份公告透露，“公司已经在土地储备和培育房地产开发能力方面作了大量的准备。”当时，锦龙股份间接控制位于广州市中心的“东山锦轩大厦”开发项目。2003年财务数据显示，该项目住宅部分全部售出，锦龙股份房地产业实现主营业务收入1.56亿元。此外，锦龙股份还曾通过子公司参与东莞市“蓝山锦湾”、清远市“锦龙花园”及华冠大酒店等房地产相关业务。

随着东莞证券进入杨志茂视野，2007年起，锦龙股份开启新一轮资产、业务整合，房地产业务首先被剥离。自来水业务是难舍的一块肥肉，直至锦龙股份完成对中山证券收购的前夕才被剥离。通过“左手倒右手”的方式，清远市自来水有限责任公司先由擎珲置业旗下的清远市供水拓展有限责任公司吸收合并，最终擎珲置业49%股权注入朱凤廉持股的港股上市公司环球实业科技。

观察其涉入上市公司和通过转型和资产重组布局金融的动作，外界给杨志茂附上“资本运作高手”、“金融大佬”、“东莞首富”等标签。记者从前述接近锦龙股份核心层的人士了解到，杨志茂对金融非常感兴趣，“早期转型都是他定的，执行力很强。”

杨志茂决断的风格在公司运作中有所显现。2009年10月，杨志茂完成股权受让，成为上市公司博信投资的实控人。当年年报显示，杨志茂入主后，博信投资经历一轮“大换血”，董事长、监事会主席及3位监事、财务总监、董秘、证券事务代表等均被更换，公司注册地址亦由东莞迁至清远。

曾与落马副省长亲属“合作”设立公司

博信投资搬迁，意味着东莞市少了一家上市公司。外界开始猜想杨志茂与清远、东莞两地政商界的关联。

记者从华南师范大学校友会内刊发现，自2012年开始杨志茂便时常出席校友会活动，其中不乏清远市一级的官员校友参加。杨志茂当时的助理杨志华，后来成为校友联谊会清远分会理事会副会长，杨志茂则是校友会名誉副会长。

法院公开的一些案件信息，揭开了杨志茂的部分官员朋友圈。在东莞市中级人民法院公布的梁建新受贿一审刑事判决书中，原东莞市国资委主任梁建新供述称，其于1987年担任谢岗镇镇长时认识了杨志茂，其后保持来往。后来，杨志茂公司准备收购东莞证券部分股权，梁建新共收了其410万元港币。

梁建新说，送钱过程基本都一样，先是约吃饭，不是去富东鲍鱼饭店就是峰景高尔夫会所，只有他们两人。过程中会谈及锦龙公司经营状况、他对股市的看法及与当时东莞市委书记刘某的关系等话题。

梁建新口中的“刘某”，就是后来在广东省副省长任上落马的刘志庚。2017年7月4日，锦龙股份原董事长杨志茂单位行贿一案公开开庭审理。南宁铁路运输检察分院的指控还原了杨志茂利益输送的行为：2006年至2012年间，杨志茂为使该公司取得东莞证券部分股权，经时任东莞市委书记刘志庚同意，通过与刘志庚亲属王一鸣“合作”设立公司、回购股权等方式送给刘志庚利益。而刘志庚在接受杨志茂的请托后，以主持召开会议、批示、向分管下属推荐、制定倾斜政策等方式积极运作, 限制了其他有关公司的公平竞争。在此过程中，杨志茂向刘志庚行贿6411.342万元。

记者注意到，一审宣判信息显示，1993年至2012年间，刘志庚利用职务便利，为他人在股权收购、土地置换、银行贷款等事项上谋取利益，直接或者通过特定关系人非法收受相关单位和个人给予的财物共计9817万元。按照南宁铁路运输检察分院指控的金额，来自杨志茂的行贿便占到刘志庚收受财物的65%。2017年12月,锦龙股份公告称,原董事长杨志茂单位行贿罪名成立,判处有期徒刑二年,缓刑三年。

杨志茂在介绍送给梁建新的钱款时说，他在新世纪公司办公室的保险箱内平时会存一百几十万不等的人民币或港币现金，都是其个人的备用金。

新京报记者 陈鹏 实习生 王健楠 chenpeng@xjbnews.com

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