房屋纠纷之污水倒灌损失赔偿问题

北京德亮律师事务所在搜集整理网络信息公开资料的基础上，将因居住住宅公共排污系统堵塞造成的污水倒灌损失赔偿问题整理如下，以供大家参考：

1、居民住宅排污管道情况有哪些？

通常情况下，居民住宅公共排水系统分为两种，一种是粪管，一种是雨污管。

2、因污水倒灌致使的损失情况有哪些？

在日常生活之中，常常发生下水道堵塞或者下水道不符合标准等致使污水倒灌房屋，泡坏地板、家具的事情，此时造成的损失主要包括如下部分：

（1）清理费用。对污水、赃物、异味等的清理、清除费用。

（2）物件损失。因污水倒灌、浸泡导致的家具、家电等物件的损失。

（3）装修损失。因污水导致地板、墙壁、门等装修部分的损失。

3、污水倒灌损失责任由谁承担？

（1）粪管堵塞造成污水倒灌的损失责任承担主体

粪管堵塞造成污水倒灌损失的责任承担主体首先为物业公司，如果有明确证据证明系由其他业主行为造成，则可以追究其他业主的责任。

粪管的日常疏通，通常由物业公司出资委托环卫部门负责，定期疏通，这是写进物业公司与环卫部门签订的服务合同中的。如果因为粪管的日常疏通问题引起的污水倒灌，则要追究物业公司的责任；若是因为其他业主引起的粪管堵塞问题，可以选择直接追究其他业主的责任；也可以先追究物业公司的责任，再让物业公司自行寻找该业主追偿。

（2）雨污管道堵塞造成污水倒灌的损失责任承担主体

雨污管道堵塞造成污水倒灌的损失责任承担主体首先应为雨污管道的共同使用者，如果物业公司根据合同约定由定期疏通排查的义务那么物业公司亦要承担一定责任。

雨污管出现堵塞的情况，是同一楼梯的所有住户不良排水习惯造成的，有些业主在排水时不把厨余垃圾捞出，久而久之造成总管排水不畅，最终发生倒灌，遭殃的是低层业主，如果要追究责任的话，通过同一根总管排水的业主都要承担相应的责任。

针对物业公司是否负有对雨污管进行定期疏通的责任，则要根据业主入住时签订的《物业管理合同》里的约定，目前大部分的合同中都没有“雨污管道定期疏通”这一条款，这可能是一种缺陷，如果要修改《物业管理合同》，可通过业主委员会召开业主大会，对《物业管理合同》进行修改，增加相应条款。

（3）排污管道堵塞造成污水倒灌损失的开发商责任

如果是开发商所交付的房屋排水管管径、设计坡度不符合建设工程质量要求的问题，应当在发生污水倒流后及时联系物业公司以及开发商，看其竣工设计图纸上的设计是否符合法定标准，也可以自行邀请专业的鉴定公司来做过鉴定和评估。如果管道堵塞系因开发商管道建设及设计问题造成的，则开发商要承担一定责任。

排水管道设计的重要原则之一是要满足：当在管段设计充满度时，管内的水流速度应大于和等于保证管内不发生淤积的流速。例如，根据现行的《住宅卫生间》（01SJ914）规范、《住宅厨、卫排水管道安装》（03SS408）规范、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）等规范的规定，污水管道的最小设计流速为0.6米/秒，雨水和合流管道的最小设计流速为0.75米/秒。又如，小区排水支管的设计流量通常大于管径150毫米，最大设计充满度0.55，最小设计坡度0.007时的极限通过流量（约6.42升/秒）。这都是要根据具体的区域来确定的。

4、污水倒灌致使损失的举证责任分配

（1）受损方应举证证明遭受污水倒灌的具体情况、造成损失的初始原因、损失范围。

（2）物业公司应举证证明其已尽到应尽的管理、维护、疏通排污管道的义务，如物业公司未提供有效证据证明其已履行日常维修、养护公共管道的合同义务，应承担举证不能的不利后果。

（3）开发商应举证证明其交付使用的污水排水管道口径、管道路径布局、设计坡度等符合建设工程质量的要求、符合规划设计图纸，否则如因管道设计问题导致排污不畅、污水倒灌的，开发商应当承担不利后果。

房产纠纷问答50个

北京德亮律师段少良

问题一

德亮律师 您好，我和我女朋友在大学恋爱期间合伙买房，共同出资支付房屋首付款，以双方名义办理抵押贷款，但只有我一人在偿还贷款，后来我们分手，没有结婚，房屋如何分割？

德亮律师回答：

1、对于你们内部来说，是按份共有，以双方实际出资额确定比例份额。

2、对于外部来说，你们均为房屋共有人，房屋的出租，出售均需两人同意。

3、若一方要取得全部产权需与对方协商一致，并及时办理过户手续。但如有按揭未清，需先还贷解押，再重新办理抵押贷款，其间还涉及承担一系列税费，会耗费不少精力和金钱。

问题二

德亮律师 您好，本人是家里的独生子女，工作后将户口从农村迁到城市居民户口，但父母的户口仍在老家农村。如今父母先后过世，在老家留有两套小产权房。现在本人想将此两套小产权房出卖，但是村委会不同意，现寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师回答：

根据相关条例，此两套房屋符合您父母的遗产范围，您作为法定继承人拥有该房屋的继承权，但在继承后的实际操作中，由于您已经把户口迁出，不具有该村的集体户口，存在无法办理过户的问题，建议将房屋直接出让给该村的其他集体成员。

问题三

德亮律师 您好，本人一直承租房东的一套三居室，后来房东想要将房屋出卖，但是在房屋的价格上，实际的交易价格与备案价格相差颇多，我作为承租人能不能以备案价格享有优先购买权？

德亮律师回答：

意思表示真实是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律上的约束力。房屋的真实价格应以买卖双方真实意思表示为准，因此应当以实际交易价格来依据。

问题四

德亮律师 您好，我与我前妻在离婚协议书中写明将一套房屋赠送给我们上大学的女儿，但是现在想撤销此赠与，可以吗？

德亮律师回答：

夫妻双方签订协议将房屋赠与儿女，该协议是否有效，要看其子女的民事行为能力。如果子女是无民事行为能力或限制行为能力，父母作为法定代理人，完全有资格代替子女作出接受赠与的意思表示。如果子女已经成年，属于完全行为能力人，接受赠与的意思表示只能由子女自行作出。根据您的描述，您的女儿已经上大学，应以成年，若想撤销，需和女儿商议。

问题五

德亮律师 您好，我是婚前购买的房屋，婚后办理的产权证书，该房屋是夫妻共同财产吗？

德亮律师回答：

根据您刚才的描述有两种情况，1、如果您在购买房屋时没有房屋贷款，属于婚前财产，不会随着结婚转为夫妻共同财产。2、如果在购房时有房屋贷款，婚后共同偿还，产权则为按份共有，但婚前乙方出资部分仍未婚前财产，婚后共同还贷的部分为夫妻共同财产。

问题六

德亮律师 您好，本人之前购买了一套小产权房，也支付了部分价款，一个月后，要求对方按照合同约定继续支付购房款时，对方反悔了，准备收回房子，现在我不知道要怎么办，寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师回答：

根据我国法律规定，不允许集体土地上建设的房屋向本集体以外经济组织成员销售,小产权房不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续，建议您和对方协商解决，拿回已交欠款最好。

问题七

德亮律师 您好，本人的奶奶动迁得到了10万块钱，后来和其中一名子女一起买房，共计50万，但房产证没有奶奶的名字。这个子女将奶奶帮过去和他一起居住，并承诺给奶奶养老送终。后来奶奶说将房屋赠与这个子女，但是现在这个子女要将奶奶送出去，现在奶奶可以把对房子的赠与撤销吗？寻求 德亮律师 帮助。

德亮律师回答：

根据您刚才的描述，首先要确定赠与房产的关系是否存在，可以收集一些证据。其次根据《合同法》的相关规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：1严重侵害（虐待或殴打）赠与人或者赠与人近亲属的，2对赠与人有抚养义务而不履行，3不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使。但是若是将您奶奶送到养老院不属于严重侵害赠与人的情形。因为你们都是一家人，所以可以先协商，协商不成又不尽抚养义务的再起诉。

问题八

德亮律师 您好，我是在16年5购买一套100平米的房屋，交钱当日实际测量为90平米，就按照这个测量签的合同，17年2月交房，现在已经装修完毕并入住，现在开发商却让我们补差价，3万多元，这个钱我们到底应不应该交？

德亮律师回答：

您好，在商品房买卖合同面积误差的规定，按照合同约定处理，没有约定的，按照法律规定处理。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：

1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。购房者因此要求解除合同的，人民法院不予支持。2.面积误差比绝对值超出3%，购买者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院可与支持。

3.面积误差比绝对值超出3%，购房者不要求解除，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于约定面积，在3%以内的房价款由买受人按约定的价格补足，超出3%的房价款由开放商承担，即购房者不付款即可取得所有权；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在负3%（含3%）部门的房价款包括利息，由开放商返还购房者，面积误差比在负3%以内（含3%）部分的房价款包括利息，由开放商返还购房者，面积误差比超过负3%部门的房价款，由开放商双倍返还。

此项规定的目的就是为了约束开放商，防止面积故意缩水，具有一定的惩罚性。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部门的房价款由出卖人双倍返还买受人。

问题九

德亮律师 您好，因我是外地人，又不符合在京购房的要求，所以想要购买法院的司法拍卖房，但是不知道需要注意什么，怎么规避风险，望 德亮律师 予以解答。

德亮律师回答：

您好，因为司法拍卖的房子不限购，外地人都可以购买，大家通过竞拍的方式购买，价格普遍比正常房价要高一些，存在的风险也有几点，首先司法拍卖的房屋大多是由于债务人不能偿还债务，查封抵押房产，最后被法院强制执行拍卖。所以对原房主的信息查询是购买司法拍卖房屋的第一要务。其次，购买司法拍卖房屋，原房主的户口仍然无法迁出。再次，若房屋存在租户，那又是一个大问题，一定要调查清楚。最后，与房屋有关的税费需要自行缴纳，如果前房屋的物业费和水电费由欠缴的情形，也需要自行补缴。如果您还有哪些问题，可以致电详询。

问题十

德亮律师 您好，本人不是北京人，在北京只有居住证。之前看中一套农村回迁房，房主说我们可以先交付一半的房屋全款，等到5年后带领我们去办理房产证，然后再付清全款的另一半，我们觉得不保险就问他是否可以现在修改底单，他说现在修改不了，但是可以签合同。房主说如果出了什么问题，合同是有效的，请问这样的房子能否购买，有何风险？望 德亮律师 予以解答。

德亮律师回答：

根据我国法律的相关规定，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，此房屋买卖合同原则上属于无效合同，但是，如果买了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律保护。如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。若想要购买无产权证的房屋，可以通过合同约定双方的违约责任及高额的违约金，或者可以明确约定取得房屋产权证的时间。

问题十一

德亮律师 您好，本人在上海购买了一套商品房，走廊上的面积是属于公摊面积的，但我隔壁的邻居直接将房门往走廊里外扩将近5平方米，找到管理处理论，管理处说不归他们管，无权管理，要我们和邻居协商，我们找到邻居协商不成，现在邻居的这种行为已经影响我们出行，我们现在要怎么办，如何起诉。望 德亮律师 予以解答。

德亮律师回答：

您好，根据相关法律的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此，您身为该小区的业主，对共有部分享有权利，您的邻居已经占有业主共有面积5平方米，侵犯了其他业主对共有部分享有的权利，当然也侵犯了您的权利，您可以要求对方承担侵权责任，请求对方排除妨碍，消除影响。也可以向住房建设部门反映，由相关部门调查核实。

问题十二

德亮律师 您好，本人和父母一起租了一套单元房，在居住过程中，家人白天7点出门，晚上6点左右回家，在家里没人时，下午四点发生火灾，据消防人员称是因为线路老化，而我们在插座上有一台电视机和饮水机，没有超负荷，平时电视机不用，在这里住了一年没有发生任何情况，因为火灾烧了阳台和部门家具和电路。现在房东要求我们赔偿损失，特寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师解答：

首先，您与房东之间是房屋租赁合同关系，双方应该按照合同约定履行义务。

其次，发生火灾要核实火灾的真正原因，可以由消防部门出具火灾事故认定书，确实是因为线路老化的原因，那房东应承担责任，给您造成的损失，可以主张赔偿。

问题十三

德亮律师 您好，本人购买房屋一套，合同价款中包含一车位及杂物间一间，买卖手续都已完成，在办理车位及杂物间转移协议过程中，卖方提出，我无杂物间的产权，应归还给他们使用，请问 德亮律师 我该如何处理。

德亮律师回复：

根据您刚才的表述，合同价款包含车位和杂物间，“买卖手续已经完成”看，车位和杂物间均包含在合同价款里，合同已明确归您所有，无论是否办理转移手续，都归您所有，因为您已经支付了相应的对价。若对方拒绝执行原来的合同，将构成违约，您可以要求对方承担违约责任。

问题十四

德亮律师 您好，我购买了一套精装修的二手房，房中的装修及家电我都很满意，就很快和对方签了买卖合同，可是到交房日，我一看房屋里的家具全都不见了，我问对方合同中明确写明了赠送家具，对方说是写了送家具，但没说具体是哪些新家具，如果我一定要可以送我一些旧家具。现寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师回复：

在二手房买卖中，如果买房说明是赠送家具的话，双方必须写明家具和家电的具体信息，如家电的品牌型号，新旧程度等等，如果家电是特殊型号或者特别贵重，应该拍照保存，作为合同的附件或补充。如果出卖人保留有发票和保修卡，应该一并索要，以防日后出现问题。

问题十五

德亮律师 您好，我之前购买了一套房子，网签合同，但是现在开发商和房管局私自把我网签合同注销了，然后卖给了第三方，然后开放商把财产全部转移说没钱，现寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师回复：

您好，您与开发商之间存在房屋买卖合同关系。房子已经办理了网签，那么该房屋处于预告登记状态，根据《物权法》的规定妈预告登记以后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

本案中，开发商未经您的同意擅自将房屋转移给他人，未经您的同意而处分，并且将合同注销卖给第三方，开发商的行为已经构成了违约。您可以请求解除合同，并要求开放商返还已付购房款及利息、赔偿损失。房管局未尽到审查义务，侵害您的权益，你可以提起行政诉讼。

问题十六

德亮律师 您好，我是在16年6月的房子，但在17年2月我的房子在客厅，主卧，次卧3个地方都出现3米左右的裂缝，想咨询 德亮律师 ，这些是否是严重的工程质量问题，能否要求退房？

德亮律师回复：

您好，首先您与开发商之间存在商品房买卖合同关系，双方应该按照合同约定履行义务。

根据相关法律规定：因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。

建议您先找质检部门对房屋的质量进行鉴定，出具鉴定报告，若真存在质量问题，可以跟开放商协商退房，也可以收集证据起诉。

问题十七

您好，我购买了一个门面房，当时签合同售房人说拿合同备案，备案后合同还给我们，现在人家售房部直接说不给备案了，钱也不退，现在我钱和房子都拿不到，怎么办？

德亮律师回答：

您好，根据我国《合同法》以及相关法律的规定，合同双方应当依据合同规定的内容履行承担义务。如果您认为对方没有依据合同履行其义务，可以诉至法院要求对方承担违约责任，若合同明显显示公平，可以要求法院撤销该合同。

问题十八

德亮律师 您好，之前我和朋友一起从一位刘姓先生手里买房，他说替我们办理相关手续，也收取了房款，但是他并没有偿还银行按揭，也没有办理过户，也不退钱，现在人找不到了，我们是否可以起诉对方诈骗？

德亮律师回答：

一般来说房屋买卖不作为刑事案件处理，大部分是民事纠纷。若是构成犯罪，一般是合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚假事实或隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财务、数额较大的行为。对于您刚才的描述，关键是要认定主观上是否具有非法占有的目的，要综合对方的真实意思表示。因此您若想要通过刑事手段维护自己的合法权益，应收集能证明对方卖房是幌子，实则骗钱的证据这样立案才有较大把握。

问题十九

您好，我有一套房子被查封了，想咨询下能否在出租，租赁合同是否有效，我会有什么风险？

德亮律师回答:

您好，根据《最高人民法院源于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用，由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。如果是查封前已出租的房屋，是可以继续出租的；如果是查封后，特别是不动产，在加贴封条后，除了法院，任何人都无权将封条撕了，否则构成违反执行的有关规定。如果查封前房屋已出租的，出于对承租人权利的保护，则租赁合同依然有效，但租赁合同到期后，不能继续出租。

问题二十

您好，我朋友之前有套房子出租，因为当时他欠我钱，就让我和他一起签租赁合同并签字，房租直接交给我，租金用来偿还他的借款。今年她的财务有困难，决定将房子卖了，但是我的债还有很多没还，如果卖了房子我就收不到租金。因为我也在合同上签了名字，是否可以不同意他卖房，或者我如何维权？

德亮律师回复：

您好，根据您刚才的表述，您不是房屋的所有权人，您行使收租权是来源于房主的同意。现房主想要卖掉房子，您可以乘此机会与房主协商，将卖房的价款先偿还你的债务。如果协商不成，您可以申请财产保全措施，再委托德亮律师起诉，这样房子就不能出卖了。

问题二十一

德亮律师 ，您好，我购买的房产因为质量问题一直没有收房，但是从通知收房起，物业就开始收取物业管理费，我想咨询这种情况是否合理？

德亮律师回答：

您好，根据《物业服务收费管理办法》的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金开发建设单位全额交纳。只要房子通过有关部门的竣工验收，具备交房条件，就有义务向物业缴纳物业费。

问题二十二

德亮律师 ，您好，本人于16年4月购买位于某村的一套拆迁安置房，约定价格60万元，协议签订后，我就支付了对方2万元的定金，一周后又支付了20万购房款，并约定双方于16年11月5日办理过户手续。后来我多次催促对方办理过户，对方一直推脱，现寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师回复：

您好，若该房屋已经办理了房屋产权登记，并领取了国有土地使用权证，根据权属证书的登记，若用途为住宅用地，就不属于违反法律禁止性规定及无法实际履行的情形。因不能看见您的购房协议，建议您来电，详细咨询。

问题二十三

德亮律师 ，您好，本人购买了一套房产，双方签订合同后，完成了网签、贷款等手续，可是到过户前缴税时，我发现要缴税30多万元，后来经我询问，得知该房屋不是“满五唯一”所以按规定得缴纳个人所得税。我要求对方交，对方不同意，现寻求 德亮律师 的帮助。

德亮律师回复：

通常情况下，这种问题需根据双方所签房屋买卖合同的约定而定，只有在房屋是“满五唯一”的状态下，交易所得税才由买房负担，若合同未约定如何承担，应按照相关规定负担税费。

目前国家相关税费规定，二手房交易过程中，买房主要承担契税、产权转移登记费、卖房主要承担营业税、个人所得税，而且满五年的，免征营业税，满五年且唯一的，免征个人所得税。

问题二十四

德亮律师 您好：我购买的房屋合同中约定17年1月5日交房，但是现在依然没有交房吗，我要怎么办呢？能否要求开发商支付违约金啊呢？

德亮律师回复：

您好，根据《商品房买卖合同纠纷解释》的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后再三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

根据上述规定，在开发商迟延交房时，应当立即发催告函，因为催告，是解除合同的前提。建议您先给对方发函催告，再请求赔偿损失。欢迎您来电咨询。

问题二十五

德亮律师 您好，我有一套小产权房，想问一下能否办理抵押贷款？

德亮律师回复：

您好：小产权房是不能上市自由流通的，只能在本集体经济组织内部转让流通，不能办理抵押登记，无论是农村房屋发证管理机关还是其他组织办理的抵押登记，都是无效的。

问题二十六

德亮律师 您好，我买了一套房屋，本来约定17年4月10就办理过户，可是对方现在一直不给我办过户，我担心对方会违约，我要怎么办，可以申请财产保全吗？

德亮律师回复：

您好，因为对方现在并没有违约，需有证据证明对方确有违约的意思表示。您可以申请诉前财产保全，但是诉前保全后15日内必须起诉。

问题二十七

德亮律师 您好，我因在开发商的宣传单上看到房屋的装饰装修及周围绿化、运动场所、配套设施，决定非常满意，就签订了购房合同，但在交房验收时，我发现房屋的装饰装修及周边绿化、设施与宣传单上的完全不相符，我要怎么办呢？能否要求开发商赔偿。

德亮律师回复：

您好，根据法律及司法解释的相关规定，商品房的销售广告和资料为邀约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，也视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。针对您的情况，建议您立即起诉，及时挽回损失。

问题二十八

德亮律师 您好，我申请了一套经济适用房，想问下，这个房能不能让我的子女继承？需要什么条件。

德亮律师回复：

您好，经济适用房是可以继承的，需要按照现有的继承流程办理相关手续。

问题二十九

德亮律师 您好，我之前看中了一套商品房，交付了定金，签订了合同，但是因为我的个人原因，不能购买了，房主要求我支付违约金，我应该怎么办呢？

德亮律师回复：

您好，因为没有见到您的购房合同，建议您现和对方协商一下，协商不能，您可以主张解除合同，赔偿相应的违约金或定金。根据法律的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用为月经或定金条款。注意，定金和违约金不能同时主张。

问题三十

德亮律师 ，您好，我16年购买了一套二手房，现房屋已经过户到我的名下，但是卖家一直没有将户口迁出，我现在能否起诉卖家？要求法院判决卖家将户口迁出。

德亮律师回复：

您好，根据我国户籍管理的相关规定，一个户头只能有一户人家，但办理户口迁出属于行政机关的职权，不是民事纠纷，更不属于法院的管辖范围。通常来说卖家将户口迁出属于卖家的附随义务，建议您可以起诉卖家违约，让卖家承担违约责任，进而督促其将户口迁出。

问题三十一

德亮律师 您好，我的父母在我小时候就离婚了，后来我爸爸就娶了我现在的后妈，现在我的父亲去世了。家里一共有两套房子，有一套是写的他们夫妻的名字，有一套是我的名字，现在我的后妈又想分割写有我名字的房产，我要怎么办呢？

德亮律师回复：

您好，根据您的描述，登记在您名下的房产属于您的个人财产，您的继母无权主张分割。写有您父亲和继母的那套房产的一半属于您父亲的遗产，您可以继承。您可以先与继母协商，协商不成，起诉到法院，再进行分割。

问题三十二

德亮律师 您好，我和前夫离婚时，在离婚协议书中明确写明，将我前夫名下的一套房产赠与给我们的儿子，现在我的前夫以各种理由拒不办理过户，我要如何处理呢？

德亮律师回复：

您好，根据您的表述，您和您的前夫在《离婚协议》中约定将房屋赠与孩子，这种赠与是一种解除双方身份关系为目的的赠与行为，现在您和您前夫的婚姻关系已经解除，应视为赠与财产的目的已经实现，不得随意撤销，应无条件将房产过户给您的孩子。

问题三十三

德亮律师 您好：我想咨询下，我想买套二手房给我的孩子，但是孩子还未成年，我的孩子能亲自签约吗？能否亲自办理贷款？

德亮律师回复：您好，因为未成年的孩子还不具有完全民事行为能力，所以不能自行签订购房合同，需要父母提供自己以及孩子的身份证件等，才能帮助孩子签约。银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，因此未成年购房不能进行银行贷款。

问题三十四

德亮律师 您好：我之前购买了一套二手房，完成了过户交易，在装修时，才听说此房屋有人跳楼自杀的非正常死亡事件，我现在想要和原房主解除合同，并要求对方赔偿可以吗？

德亮律师回复：

您好，目前对“凶宅”并无法律上的界定，但在目前的司法实践中，如果买家在不知情的情况下买到了“凶宅”往往会主张卖家违背了诚实信用的原则，依据《合同法》进行起诉，此情况也有成功的案例，所以建议您起诉卖家，挽回损失。

问题三十五

德亮律师 您好，15年我因工作调动将老家的一套三室两厅的房子进行出租，租给了我朋友的朋友，因为是朋友介绍，所以就草签的合同，没有约定违约责任和住房用途等内容。17年我回老家想看下这个房子，因为也该续租了，进门发现我的房子被改成了许多的小隔断，灯光也是昏暗不清，正巧碰到承租人回来，我就与他发生了争执，现在我想问下 德亮律师 ，我要如何维护我的权益？

德亮律师回复：

您好，根据《商品房租赁管理办法》的规定：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。虽然您与承租人的合同中并未约定房屋的具体用途，但本身房子就属于住宅小区，承租人不得擅自改动。并且根据《合同法》的规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改造或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。建议您起诉对方，及时挽回损失。

问题三十六

德亮律师 您好，我和我男朋友打算在婚前一起买套房子，男方父母拿了30万，我父母拿了10万，现房子登记在我男朋友一人名下，我想问下，如果以后离婚，这个房子我能不能分割？

德亮律师回复：

您好，根据《婚姻法》及其司法解释的相关规定，对于婚前买房，双方父母均有出资的，即使登记在一方子女名下，也应当认定为对各自子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此像您这种情况，不是明确赠与对方的情形，会按照双方父母的各自金额按份共有。

问题三十七

德亮律师 您好，家里的老人有一套房子，但房产证丢了，现在老人已去世，房产证能补办吗？那我能继承吗？

德亮律师回复：

您好，房屋产权证书丢失，应按照规定到房屋所在地的房屋管理机关办理挂失手续并登报公告作废。根据您的表述，产权人已经过世，不能申请挂失手续。

您若是老人的合法继承人当然可以继承。作为继承人应当到公证处办理继承权公证，由取得继承权的继承人到房屋管理机关申请挂失，登报公告作废后，将产权过户到继承人的名下。

问题三十八

德亮律师 您好，我想咨询下，开发商逾期交房，是否需要交房后才能申请仲裁？对方已经违约，我还能解除合同吗？

德亮律师回答：

您好，申请仲裁是不需要等到交房之后的。现在对方已经违约，根据根据《商品房买卖合同纠纷解释》的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后再三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，解除权应当在解除发生之日起一年内行使。若您想要解除合同，建议您立即给对方发催告函，愿我的回复对您有所帮助。

问题三十九

德亮律师 您好，我想买个二手房，但是房东的大红本产权还没下来，可房东说可以先去公证，想咨询下，这种情况，公证后房子就是我的了吗？

德亮律师回复：

您好，不动产以登记准。办理公证只能证明您和房东之间存在买卖合同关系,并不能证明房子就是您的，只有将房屋过户到您名下时，您才是房屋产权人。

问题四十：

德亮律师 您好，本人购买了一套商品房，当时开发商说赠送一个储藏室，但是购房合同中没有写这个事，但是签了一个补充协议。现在到了交付时间了，储藏室还没有建完，业主一起找到开发商，开发商承认储藏室是违规分割的，我们业主就投诉了，开发商就把储藏室拆了，我们要怎么维权呢，能否要求退房？

德亮律师回复：

您好：您与开发商之间签订的购房合同和补充协议都是双方真实意思表示，都是合法有效的，双方应该按照约定履行义务。退房的问题，要根据合同的约定来确定。开发商未按照约定赠送储藏室，已经构成了违约，根据法律的规定，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿的违约责任。您可以先和开发商协商，协商不成可以起诉。

问题四十一

德亮律师 您好，我想咨询下，在离婚协议中，将我们的夫妻共有房产明确写明要赠给我们的孩子，现在我们已经离婚，但是一直没有办理过户，现由于经济问题，双方都想撤销赠与，我们能这样做吗？

德亮律师回复：

您好，根据您的表述，将房产约定给子女在未办理登记之前，男女双方都反悔的，需对房产权属重新进行约定。因为离婚协议中限制的是夫妻二人，只有合同的效力，不发生物权效力。建议双方重新达成协议。

问题四十二

德亮律师 您好，我和我爱人刚领完结婚证，现在买房的话，是写两个人的名字还是一个人的名字？如果写一个人属于夫妻共同财产吗？

德亮律师回复：

您好，现在购房对写谁的名字并无要求，写一个两个都可以。若是婚后购买的房屋，无论写夫妻谁的名字都是夫妻共同财产。

问题四十三

德亮律师 您好，我婚前购买的房屋，现在结婚了想加上我妻子的名字，但是有贷款，这种情况能加上她的名字吗？还需要再缴税吗？

德亮律师回复：

您好，在有房贷的情况下，是不能加名字的，需要贷款还完才能加名字。根据《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契约政策的通知》：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

问题四十四：

德亮律师 您好，我想买房，直接和房东谈价，没有找中介，这种情况可以签合同吗？我需要注意什么问题？

德亮律师回复：

您好，您和房东可以直接签合同，但协议需要谨慎。签协议前还需仔细查询房屋情况，看是否有房屋共有人，房屋是否有诉讼情况，房屋质量等等。建议您委托德亮律师协助您起草协议，全方面考虑可能会涉及的问题，以免日后发生纠纷。

问题四十五：

德亮律师 您好，我之前购买了一套房屋，签了合同也交付了部分购房款，谁知去看房的时候，发现已经有人居住，找到卖家后，卖家说他已经把房卖给了那户人家，也办理了过户。现在我已经交了钱，还拿不到房，我要怎么把房款要回来？能不能解除合同？可以要求对方赔偿吗？

德亮律师回复：

您好，根据您的表述，您和对对方之间已经签了合同，根据法律的规定此合同是有效的，具体能否要求对方赔偿或者承担违约责任，需要看合同的具体规定。您现在可以先和卖家协商，协商不成进行起诉解决。

问题四十六

德亮律师 您好，我们夫妻共有一套房屋，是婚后购买的，但是写的是我丈夫的名字，现在我的丈夫背着我将房屋出卖了，那我解除合同，要回房子？

德亮律师回复：

您好，在夫妻关系存续期间取得的房产，虽然所有权登记在乙方一下，但是仍然属于夫妻共有的财产。登记一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人的，是无权处分，如果得不到另一方追认，所签合同时无效的。这套房屋是您夫妻共有的，您的丈夫私自出售的行为属于无权处分，您可以起诉主张合同无效，挽回您的损失。

问题四十七

德亮律师 您好，我之前为了孩子上学想要购买一套学区房，恰好一家中介公司与我联系，说是有人要出售一件房屋，正好是学区房，并口头承诺我，可以上某个学校。我当时就听信了中介公司的宣传，和他们签订了合同，后来我发现此房根本不是学区房，只是挨着学区房。那我现在钱也交了，对方不同意返还我交纳的房款，我可以起诉吗？能要回钱吗？

德亮律师回复：

您好，因为您对买房有特殊要求，是为了对方能满足您的要求而购房，而对方中介公司在明知的情况下，刻意隐瞒了房屋的真实情况，并作出了可以上学的虚假承诺。根据合同法的相关规定，居间人负有如实告知的义务。建议您起诉对方，及时挽回损失。

问题四十八

德亮律师 您好，我将我的房屋整租出去了，现在已经到期了，对方拒不搬走，也不再给我房租，我要怎么办？

德亮律师回复：

您好，根据您的表述，合同到期，对方拒不搬走，已经构成了违约，您可以根据合同中的约定要求对方赔偿。如对方还是不搬，建议您起诉对方。

问题四十九

德亮律师 您好，我租了一套房子，在我租期内，房东就将房子卖了，也没有通知我，现在房东要我搬走，我能要求赔偿吗？

德亮律师回复：

您好，根据合同法的相关规定，出卖人出卖租赁房屋的，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。现在您的房屋在没有告知您出售房屋的情况下就处分房屋的行为，已经侵害了您的优先购买权，您可以起诉对方，要求对方赔偿损失。

问题五十

德亮律师 您好，我购买了商品房，交了部分定金，但是现在开发商想要把房子卖给被人，这样是不是违约了？那我能否要求对方赔偿，怎么样才能不让对方卖房呢？

德亮律师回复：

您好，您和卖房已经签了买卖合同，在未交付的情况下，您可以办理预告登记，做了预告登记未经预告登记人同意，不得处分。如果开发商违约，您可以先与对方协商，要求对方继续履行合同，协商不成，可以起诉对方，要求对方返还已交房款或违约金。

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