上海羊羽卓进出口贸易有限公司上海城区旧改试点！梦想改造家爆改外滩后面最繁华地段
梦想改造家首次受邀参与上海城区旧改试点，一方面提升居民生活品质，另一方面也要保护历史建筑。本次的改造对象也颇受关注，即使在见惯大风大浪的老上海人眼中，这里也是全上海最最黄金的地段之一，外滩的背后-江西中路141号双子楼，并且由上海资历最深的华东建筑设计研究院有限公司历史建筑保护设计院操刀改造。
设计团队
老房子属于第四类历史保护建筑，建于1904年，距今已经有110多年的历史了，隶属于附近一整片历史风貌保护区，是全上海最大的保护建筑群。据这里的老阿姨们讲，他们小的时候，这里都是卖毛货、卖皮货的。
原本贸易公司的办公楼，在上世纪30年代被改建成了141和147号的双子居住楼，其中141号居住着30多户人家，一个厨房竟然供8户使用，生活状况及品质堪忧。
改造难点：
1、砖墙结构建筑，结构欠稳
原本砖木结构的老房子，开始出现各种沉降、开裂、和倾斜等问题，不少老居民最直观的感受是，房子不那么安全了，就连走路的时候都能感觉到房子在抖。甚至有的裂缝，拳头都能伸的进去。
内天井
公共露台
通过进一步了解发现，原本的建筑只有3层，四楼五楼是动荡年代加盖的。
加盖的建筑
入口门厅
2、厨房拥挤，距离远，无水源，通风不畅
阿姨介绍这里的厨房有的是5家人在用，有的是8家人在用，厨房与住房不在同一个楼层，上上下下，跑来跑去，使用非常不便，即使占据了最好的位置，但是生活的品质感却很差。加之，原本是办公空间的居住楼，水管的分布比不了普通居民楼，厨房没有洗菜切菜的功能，通风也是遥不可及。
正在做饭的阿姨
四层公共厨房
3、卫生间异常紧缺，基本卫生保障缺乏
卫生也是个大问题，建筑的四、五层没有卫生间，必须到三层露天空间倒马桶，或者到一层去使用公用卫生间。但对于这里居住的老人来说，伸手不见五指的深夜上下楼梯是一件非常危险的事情，而且还有邻居摔了跤住进了医院。
卫生间
大于70度的楼梯坡度
上下不便的老人
4、老房新增新设备承载力不足，结构下沉
随着居民生活的改善，冰箱、洗衣机等家用电器的增加，以及对卫浴设施的需要，增加的重量大大超过了整座老房子的负荷能力。而且这里的居民也纷纷装修好了现代化的卫生间。
受损墙体
不堪承重的结构
一层上二层楼梯 下方由木柱支撑
对于这座历保建筑的修缮，早已列入外滩街道的改造计划，然而由于建筑和居住的情况都比较复杂，整个计划的启动迟迟没能开始。
改造计划：确定方针，全部搬出，抽户搬离
作为四类历史保护建筑的改造，专家给出了20字方向：“安全第一、风貌保护、功能提升、合理利用、改善民生”。也就是说，此次改造的范围以建筑安全为首要任务，并在历史风貌保护的基础上，结合居民生活需要对公共部位的功能作出提升，基本不涉及居民的室内改造。但是出于施工安全的考虑，三十多户居民必须全部搬出。
5层抽中搬离的老爷爷
另外，为了提升生活品质，街道与设计师共同考虑将特定位置的居民抽户搬离。这样做的目的是为整幢楼的其他居民腾挪出更多的公共空间，并进行整体规划，提升空间的使用品质和居民生活质量。
整栋楼各户的搬家过程历时整12天，共计搬运家具等大小物品1500余件、纸箱800余个，拆装空调内外机共18台，动用了80余位搬运工人，搬运车次20车次。
改造后
截面图
楼梯设计截面图
一层的空间进行了重新布局，卫生间在大楼背面的户外，不仅影响风貌，使用也多有不便，利用抽户调整出的一个废弃空间，巧妙地解决了这个问题。
可以排排站，烧烧饭，唠唠嗑的整体厨房
公共楼梯间后增的厨房移换到厨房公共空间内。在大楼梯间里面，设计团队根据历史图纸复原了原来的公共的卫生间。平面调整后，不仅巧妙解决了厨房油烟和一楼卫生间问题，大楼梯一层的风貌也将得到较好的恢复和保护。
二楼原来的住户的燃气都堆放在走廊上安全隐患比较多，所以一层靠内天井的房间进行了抽户，空间将作为公共厨房间来使用，实际扩大了每层可供居民使用的面积，提升了每户使用的舒适度。
二层
二层有两个厨房，所有的燃气热水器都是移到水斗的上面，燃气热水器的废气都可以排到室外了，改造后的空间再也看不到裸露在外的燃气管道和燃气表了。
改造后，每家每户都能用上抽水马桶，排水也很通畅了。同时，通过定点抽户，将每层的厨房都相对集中在同一个区域，方便上下水、燃气、排风等管路的安全排布，合理合规地解决了燃气与排风安全问题，可谓一举三得。
公共卫生间设计，看到这张图片特别感动
三楼改造因两户意见不一搁置，四层五层新增楼层坡度放缓，五层抽户的部位则作为一个开放式的公共活动和晾晒空间供居民使用，在顶面铺设了部分半透明的聚碳酸酯阳光板，大大提高了整个楼梯空间的采光。
五楼的厨房和卫生间效果图
至此，整幢楼的结构修复和公共空间规划基本完成。整楼在一层和五层分别增设了卫生间；全楼的公共厨房基本上下统一位置、整体改造，方便管线、排风的统一布局；四五层翻新后增加了舒适的公共空间，方便使用。
建筑外立面外观恢复
对比一下改造之前的外立面，还这里整齐与开放
此处应该像负责机电、结构的团队每一个人致敬，是他们的付出让这里的人生活可以更美好。
《连锁干货》：店址怎么选？怎么抢址？（附31个实用落地表单）
目录
1拓展规划. 4
1.1拓展计划. 4
1.2项目拓展原则. 4
1.3项目拓展要求. 6
1.4项目拓展模型. 7
2旅游景区评估. 10
2.1旅游景区评估流程及说明. 10
2.2旅游景区评估规范. 12
2.3旅游景区评估表单. 15
3门店物业评估. 21
3.1门店物业评估流程及说明. 21
3.2门店物业评估规范. 23
3.3门店物业评估表单. 26
4店址评估作业执行规范. 37
4.1店址评估作业要求. 37
4.2店址评估执行规范. 37
4.3评估报告的格式. 37
1
拓展规划
1.1拓展计划
时间
发展阶段
规划目标
2017年末
…略
…略
2018年末
…略
…略.
2019年末
…略
…略
2020年末
…略
…略
2021年初
实现上市
…略
1.2项目拓展原则
1.2.1 可行性原则
1.景区可行性原则
1）国内知名的景区：要求是全国知名性景区，在大部分人们的脑海中有一定的心智基础的；
2）旅游市场比较成熟的景区：景区知名度高，市场开发程度很成熟的景区，这类景区是可行的；
3）设点潜力巨大的成长性景区：针对一些成长中的景点，有一定的知名度，而且发展趋势较良好，设点潜力大的景区也是可行的；
4）有住宿需求的景区：这是景区可行性原则的关键因素，设点可行性的前提是景区具备至少一晚的住宿需求。
2.设点区域可行性原则
1)设点区域必须是游客较集中的地域，主要以接待旅游客源群体为主的区域；
2)设点区域交通状况优越便捷，设点区域最好是游客首选的交通主干道或交通进出的区域；
3)设点区域内环境相对较为优越。
3.物业可行性原则
1)物业外部综合因素可行，从物业位置、交通、外部环境等方面分析；
2)物业的内部综合因素可行，从物业规模、硬件、配套设施、成本、租期等方面分析。
1.2.2 抢占性原则
1.景区优先抢占性原则
1)4A级以上非城市景区优先拓展；
2)首先，非城市知名景区优先抢占：以远离城市的知名景区为优先进行抢占拓展；
3)其次，非城市成长性景区优先抢占：针对住宿需求一般的非城市景区，在设点潜力巨大的前提下，
旅游市场处于开发阶段或者政府大力推广宣传阶段的景区，对于寻找到地段优越、物业符合要求
以及获取成本低的、存在出租意向的物业也要采取抢占手段，尽早获得；
4)再次，有影响力的城市景区优先抢占：对影响力较高、景区知名度高的城市景区要优先抢占，以便获得较好的前 期宣传力；
5)符合公司战略定位要求的重要景区优先抢占。
2.景区物业抢占性原则
1)优质地段的物业抢占：物业的位置、交通、内外环境等比较优质的物业；
2)优质物业的抢占：规模、硬件、环境、配套设施、成本、租期比较优质的物业。
3)根据拓展经验可以得出，目前在景区获得物业难度非常大具体表现在：
Ø…略
1.2.3 无遗漏原则
1.景区无遗漏原则
1)成熟景区的无遗漏：成熟景区的拓展必须要求无遗漏，这是组建***大框架重点工作;
2)成长性景区的无遗漏：面对全国成熟可设点的景区较有限的情况下，为了能壮大整个酒店连锁规模，成长性景区也是要求不能有遗漏;
3)城市景区的无遗漏：遵照景区优先抢占原则的基础之上，未来会将拓展重心往城市景区转移，针对城市景区的拓展也必须要求做到无遗漏。
2.接待区域的无遗漏
1)景区主次接待点的无遗漏：寻找物业主要发生在依附景区周边的一个或多个景区接待区域内，在拓展过程中，要明确一个景区存在的接待区域的方位以及个数，对所有的接待区域的综合评估与筛选后最终确立主次接待点。
3.寻找物业无遗漏原则
1)物业的无遗漏：在接待区域评估结束后要对主要接待点中的每一个角落的物业进行细致的调研、
讨论、评估，不能有遗漏。
4.信息收集无遗漏原则
1)旅游市场相关信息收集的无遗漏（旅游人次、住宿接待量、接待能力、淡平旺季划分、旅游行程安排、景点情况、旅游市场的发展分析、客源情况、政府对景区的规划与发展投入分析）；
2)景区内外部交通信息收集的无遗漏（高铁、高速、机场等交通现状与发展状况、景区内部交通布局的现状与发展状况）；
3)接待区域酒店信息收集的无遗漏（酒店的数量、分布情况、档次及规模、淡平旺季房价及入住率、酒店周边环境、客源（团队/散客）情况）
4)拓展工作前期信息收集的工作是为后期合理选点、科学决策提供充依据，所以，前期的信息收集就必须要求整个收集过程中要对一些关键信息、影响因素做一个全面而细致的调研，不能有遗漏的情况发生，不能存在信息缺乏的现象，因为任何一个信息可能都会对后期决策起到关键的作用。
1.2.4 灵活性原则
在某一个景区的拓展工作过程中，无论是前期信息收集还是后期的物业寻找，方式是多种多样的，不可拘泥于一种方式，目的就是获取关键和尽量真实的信息。
1.2.5 跟进原则
1.成长性景区发展成熟度跟进原则：
成长性景区发展成熟度的跟进，要求首次拓展的团队有后续再次跟进的计划，积极了解该景区的发展状况，以便寻找合适的机会再次开发。
2.设点景区物业跟进原则：
对于可以设点的景区，如果暂时没找到合适的物业，拓展人员还要有后续跟进的计划，以便在合适的时机再次寻找物业。
3.物业谈判跟进原则：
对于处于谈判中的物业，因各种因素的影响，不能做到一次性签约成功的，需要谈判签约团队及时跟进，保证签约的成功率。
1.2.6 成本价值原则
1.资金时间成本原则
租金支付周期越短，意味着每次支付的资金量最少，从成本控制角度出发，有利于资金的高效利用，同时也节省了大量的资金成本；例如：年租金为120万，如果半年支付一次，第一次交纳费用为60万，剩余60万资金暂时可以投入运营，以此类推，支付周期越短，对公司越有利。
2.无转让或少转让费原则
在直营拓展中，尽量避免通过转让一次性获得经营权的做法，这涉及到大量转让资金的交付问题，例如：目前物业的经营者仍有两年租赁期限，为了能与业主达成租赁协议，可以考虑将物业这两年得经营权一次性转入到***租赁期限内。
3.保证金最少或是无保证金原则
1)保证金俗称押金，这是对方保障自身物业设施的一个费用押金，在现实的拓展过程中，根据对方物业的实际情况而定，假如对方是新装修物业，签约成功即可直接经营的，那么一定的保证金是合理的；
2)考虑到资金成本的因素，尽量压低保证金数额，甚至不交保证金；
4.租期长期性原则
***实际情况，物业租赁时间应该为12-15年以上，不可低于12年，特殊情况除外。
5.租金成本控制原则
1)租金费用控制在年总营业额的1/3以内；
2)租金水平处行内平均水平；
3)根据物业的实际情况（硬件、装修等情况）适当调整成本的可控范围。
1.3项目拓展要求
1.3.1 项目拓展组织工作要求
1. 拓展组织架构的合理性
1)从提高工作效率角度出发，一个合理的拓展组织是非常关键的，人员的配备、管理幅度、权责利平衡、决策程序等都是必不可少的；
2)拓展组织的设立既能保证很好的完成拓展工作，同时可以快速获取有用信息提供给决策层，保证拓展工作的高效性。
2. 拓展工作计划的科学性
1)拓展区责任划分要明确，达到定区定人，不能出现同一景区两支队伍相撞的情形；
2)拓展顺序要有一个科学的规划，地域上的拓展次序要和公司整体战略步调一致；
3)拓展时间也要有科学分配与安排，对于不能设点的景区拓展时间不能太长，对于可以设点的景区拓展时间也不能太短，要尽可能将关键信息掌握完全、细致、准确。
3. 拓展目的明确性
拓展的最终目的是在可设点的景区寻找到合适的物业并促成租赁协议的签订，所以拓展的过程要紧
紧围绕这一点展开，不能偏离主题。
1.3.2 项目拓展信息搜集规范
1. 信息搜集准确性
信息的搜集过程中，要重视信息的来源，而且对于重要信息，要从不同的信息渠道求得验证，不能单单相信某一个或几个权威的信息渠道所提供的信息。
2. 信息搜集全面性
要做到知其一，并且知其二，对于信息的搜集要追求全面性，不能拿片面的信息影响自己的判断。
3. 信息搜集及时性
基于抢占性原则，信息搜集的及时性可以缩短整个拓展与决策的时间，提高工作效率的同时，也获得了许多新的机会。
1.3.3 项目拓展决策规范
1.决策人（项目负责人）要明确
在项目拓展过程中，要明确拓展决策人，也即哪些人可以参与拓展决策，谁有最终的决策权等，最终决策权只有一人。
2.决策程序要确定
项目拓展决策要有明确的决策程序，只有科学合理的决策程序才能保证决策的科学性和客观性。
3.决策要灵活
虽然决策有一定的决策程序，但是决策往往需要结合实际情况，在遵循科学的决策程序的基础上，更要考虑决策的灵活性，防止决策陷入死板和形式主义。、
比如：某些特殊时期，需要集权决策，有些时候，需要民主集中决策等。
1.4项目拓展模型
1.景区评估：旅游景区的评估是能否设点的前提必要工作，将收集全面、准确的市场信息汇总成报告的形式，并提出景区评估意见；
2.门店物业评估：门店物业评估是基于景区评估的前提之下的，如果景区评估结果是不能设点，那么将不会存在门店物业评估工作，在景区评估之后可以设点的情况下，要建立门店物业评估模型，对所寻物业进行综合评估。
1.1.1***项目拓展模型算法
1.景区评估准则
景区评估得分A1
等级3：70以下
等级2：70-85
等级1：85-100
评估结论
不进入
二类景区，选择性进入
一类景区，积极进入
2.门店物业评估准则
门店物业评估得分A2
等级3：70以下
等级2：70-85
等级1：85-100
评估结论
不进入
二类门店物业，选择性进入
一类门店物业，抢占
1旅游景区评估
1.1旅游景区评估流程及说明
旅游景区评估流程说明
步骤
步骤说明
负责部门/岗位
工具
表单
拓展规划制定
投资发展中心制定年度（或半年度）全国或区域拓展规划思路，制定拓展目标及原则，为拓展部门全年度的拓展工作提供指导思想
投资发展中心
拓展计划制定及安排
1)拓展经理根据投资发展中心的拓展规划，制定部门的景区拓展计划
2)根据拓展计划制定拓展组织、拓展人员、拓展时间表、拓展方式以及拓展工具等
3)拓展工作开展前中后期要对拓展人员进行拓展培训，提高拓展效率和保证拓展效果
拓展经理
景区市场信息搜集及实地调研
1)拓展专员要对自己拓展的景区进行市场信息的详细搜集和整理、分析
2)挖掘景区各类市场信息搜集渠道，首先通过网络，例如：同程网、携程网、景区网站等各类旅游网，以及当地旅游局公开的资料库进行前期景区市场信息的搜集工作；其次，通过实地调研，例如：当地旅游局、地接社、景区酒店、地接人员、导游等
3)景区市场信息的搜集工作要体现准确性和完整性
拓展专员
《客源地调研表》《景区信息收集表 》
提交个人调研报告
1)拓展专员根据前期市场信息的搜集以及景区实地调研资料的整理、分析，撰写景区调研报告
2)调研报告完毕后，需提交给拓展经理
拓展专员
报告汇总整理
拓展经理根据多位拓展专员提交的景区调研报告，对景区对综合分析和评估，为景区评估报告的形成奠定基础。
拓展专员
提交景区评估报告
1)在景区调研报告汇总、整合、分析的基础之上，拓展经理完成旅游景区评估表及景区评估报告，并提出可获取物业初步谈判条件；
2)评估报告需提交投资发展中心负责人。
拓展经理
《景区评估标准表》
提交拓展决策建议
1)根据旅游景区品评估表及景区评估报告，以及可获取物业的相关谈判条件,对景区做最终的评估判断，如有必要，须到景区进行实地考察。
2)向总经理提交拓展决策建议。
投资发展中心
《景区评估标准表》
最终决策
总经理对投资发展中中心提交的拓展决策建议练联合其他相关部门研讨，做出评估，并最总决策。
总经理
1.1旅游景区评估规范
1.1.1景区类型及自然生态受保护情况
1.对景区类型进行了解
1)了解景区是以人文景观为主，是以自然风光为主，还是以红色旅游为主等；
2)调研途径:主要景点项目的定位及特征的了解。
2.景区自然生态保护情况
自然生态环境未遭破坏或很少遭破坏的景区是自驾游客选择旅游景区重点要考虑的因素之一，所以对景区的分析要重点对景区资源受保护情况进行分析。
1.1.2 景点市场区位分析
1.景区所在地区处在中国哪个区域、哪个位置，该区位所带来的旅游环境和旅游市场的特点有哪些；
2.景区与主要客源地之间的距离、交通条件分析；
3.景区与附近城市之间的距离、交通条件分析；
4.景区与附近其他景点之间的距离、交通条件分析。
1.1.3 景区未来发展规划
1.政府对景区的宣传推广分析
政府对景区的对外宣传政策、口号以及宣传力度的分析与评估。
2.政府对景区的投资开发分析
政府扩大景区的规模、新景点的开发、旅游新项目的开发、接待能力的提升、旅游配套设施的建设等的分析与评估。
3.政府对景区的监督管理分析
政府对景区各种经营活动及治安的监督管理现状的分析。
1.1.4 景区市场成熟度分析
1.景区游客接待量分析
1)景区近几年的旅游人次的数据分析；
2)景区近几年旅游过夜客的数据分析。
2.景区住宿需求分析
游客在景区的住宿安排以及住宿天数分析。
3.景区知名度分析
1)景区类型与特点的分析评估；
2)景区的年旅游人次增长率分析评估；
3)景区的性质与荣誉分析评估。
4.景区营销推广分析
景区及当地政府对自身景区的宣传推广力度与效果的分析。
1.1.5 景区交通及基础设施分析
1.到达景区高速、高铁、国道、铁路、飞机等交通设施状况分析
1)已有交通基础设施的情况要进行细致的调研与分析
2)在建交通基础设施的建设情况、开通时间、效益的评估
3)景区交通进入性政策的了解以及推动效益的分析评估
2.景区内交通状况分析
1)景区内车辆管制、道路设施的规划改建；
2) 游览行程的交通辅助等的调研分析。
3.景区停车场状况分析
停车场的分布、规划建设、酒店停车场的现状等做实地调研与分析。
1.1.6 景区产品服务项目分析
1.虽然，目前我国自驾游市场还处于快速发展但不成熟阶段，游客更多关注自然风光、名胜景区，但不容忽视的是，休闲游以及各种专项特色游已呈上升态势，并且这个趋势将越来越明显；目前，很少有景区专门针对此趋势设计产品和项目；
2.因此，旅游产品、服务设计能够适应未来自驾游休闲度假、个性体验特点的景区将会是自驾游选择的地方。例如：开展各类康体、娱乐度假村，乡村民俗旅游以及修建农业观光生态园区等，都是适应未来自驾游客人需求的探索；
3.在景区选择和评估的过程中，针对候选景区产品、服务项目的评估和分析是重要工作之一。
1.1.7 景区自驾游信息服务系统分析
1.自驾游客在选择旅游景区时，对景区自驾游服务信息系统非常关注，而且对旅游信息的需求更为广泛和细致，例如：气象、交通路况、安全、维修、餐饮、住宿、景区等信息；目前全国景区在这方面的工作层次不齐；
2.分析景区或当地政府有没有针对自驾游客，提供详细的旅游交通图（最佳路线、景点、距离、加油站、高速出入口、汽车维修、救援中心、酒店、餐饮、常用电话等），如果有相应的服务信息，自驾游客便会减少很多顾忌，增加出行的机会；
3.分析当地政府或景区是否开通旅游公共服务热线，是否发布当地各景点的客流量、舒适度、天气和住宿等预报，是否配备相应的旅游资讯查阅终端机等，这些将直接让自驾游客享受到完备、便捷的旅游信息，这也会大大提升出游的机会。
1.1.8 景区自驾游特色服务分析
1.自驾游客有着和团体游不同的特点和特殊的需求，例如：特色餐饮、租车、路线重组、拖车、救援、汽车加油、特色购物、特色娱乐等服务都可能是自驾游需要的旅游服务；
2.在进行旅游景区评估分析的过程中，要对景区内自驾游配套服务能力进行深入的分析，分析的目的是评估该景区对自驾游客的吸引力如何；
3.另外，针对自驾游客路线和行为特征而设置的个性化服务也是景区为吸引更多自驾游客的方式。
例如：
1)有些景区，针对自驾游大多愿意和家人、朋友一起出游的特点，配置适合家庭氛围、朋友聚会的各种接待、娱乐设施；这样必将吸引自驾游客前往旅游；
2)有些景区会在有车族比较集中的地方提供免费旅游宣传资料，在人流比较集中的地方设立旅游咨询点等，目的都是要减少游客搜集信息的成本，使信息主动暴露给游客。
1.1.9与周边景点的关联效益分析
1.从自驾游客旅游习惯入手，分析景区与周边景点的关联程度、线路的组合性等；
2.从自驾游客旅游习惯入手，对景区和其他附近景点的互动效应进行评估，例如：张家界旅游风景区带动凤凰古城景点的自驾游旅游线路；千岛湖、杭州、黄山自驾游旅游线路。
1.1.10 景区酒店经营状况分析
1.景区酒店的淡旺季分析
1)分析该景区酒店的淡季、旺季、平季的时间分布及对酒店业务的影响程度；
2)分析节假日、周末、非周末的客流情况，以及对酒店业务的影响情况；
3)分析景区现有酒店针对景区淡旺季所采取的措施及经营情况。
2.景区酒店年入住率分析
1)过夜客与景区酒店的床位总数的比例分析；
2)分时段人流住宿量测算分析；
3)分地段人流住宿量测算分析；
4)不同酒店的入住率调研与分析。
3.景区酒店房价波动分析
1)淡旺平季、节假日与非节假日、周末与非周末酒店的团队价、散客价的分析；
2)客房价格变化幅度的分析评估。
4.景区酒店餐饮经营状况分析
1)餐饮作为景区酒店经营业务的一个板块，要对景区酒店所提供餐饮的情况做详细分析；
2)景区酒店餐饮经营分析可以从以下几个方面展开：
Ø多少景区酒店提供餐饮服务，餐饮在酒店业务中所占比例如何；
Ø是否提供早中晚餐，有哪些餐饮风味、特色；
Ø就餐环境如何，餐饮价位如何；
Ø餐饮是否涵盖了游客所需要的大众口味等。
1.1旅游景区评估表单
1.1.1景区信息收集表
景区信息收集表
维 度
概 况
信息来源
景区类型
□自然风光 □人文景观 □红色景观 □互动休闲
旅游局/景区官网/景区管委会
景区级别
□世界级 □国家5A □国家4A □国家4A以下
市场区位
□沿海地区 □中部省份 □西南或华北内陆 □青新藏
成熟度
□成熟 □成长 □规划开发
实地考察
发展规划
□5-10年有明确规划 □5-10年无明确规划（文字表述）
旅游局/景区官网/景区管委会
旅游人次
近几年旅游人次统计表（数字）表述
旅游局/景区官网/景区管委会
过夜客
近几年过夜客统计表（柱形图表）
旅游局/景区官网/景区管委会
过夜数
□一晚 □两晚 □三晚 □三晚以上
旅游行程
营销推广
□景区自身营销 □政府对景区的营销宣传（分别用文字表述）
旅游局/景区官网/景区管委会
通达性
□海陆空立体 □铁路、航空/高速、航空 □高速 □一般性公路、国道
实地调研
配套设施
吃、住、行、游、购、娱等要素的配套（文字表述）
实地考察
旅游项目
主要旅游项目、辅助旅游项目、即将新增旅游项目、特色旅游项目（表格：旅游项目一览表）
实地考察
自驾游配套
吃、住、行、游、购、娱等要素的配套；车辆维护、急救医疗、自驾游特色场所（文字表述）
实地考察
自驾游特色
景点特色、自驾游氛围
实地考察
周边景点
周边景点的数量及特色
旅游局/景区官网/景区管委会
周边景点联动效应
景点连接度以及交通连贯度
旅游行程
淡旺季
综合评定图表：时间段、房价起伏、入住率波动（坐标图表述）
酒店营销部/旅行社/当地商家
酒店入住率
酒店营销部/酒店前台/旅游统计数据
房价波动
酒店营销部
餐饮经营
餐饮经营额度的比例、餐饮特色：文字表述
酒店餐饮部
1.1.2客源地调研表
客源地调查表
客源市场
地区
本年人数
上年人数
同比增减数
同比增减率
西南地区
四川
重庆
云南
贵州
西藏
合计人数
东北地区
黑龙江
吉林
辽宁
内蒙古
合计人数
西北地区
青海
宁夏
新疆
甘肃
陕西
合计人数
华中地区
湖北
湖南
河南
江西
合计人数
环渤海
北京
天津
山东
山西
河北
合计人数
珠三角
广东
广西
海南
福建
合计人数
长三角
上海
江苏
浙江
安徽
合计人数
1.1.1景区评估标准表
维度
考量分值
评分
权重
得分
100
80
60
60以下
类型
...
...
...
...
...
知名度
...
...
...
...
...
宾馆房量
...
...
...
...
...
交通
...
...
...
...
...
市场区位
...
...
...
...
...
旅游人次
...
...
...
...
...
未来发展规划
...
...
...
...
...
周边景点效应
...
...
...
...
...
500KM汽车保有量
...
...
...
...
...
自驾游接待
...
...
...
...
...
单房每年贡献额
...
...
...
...
...
合计
核实意见：
□不进入 □二类景区，选择性进入 □一类景区，积极进入
综合得分
填表人
填表时间
1.1.2景区评估报告
1.目标景区区位图
1)电子地图
2)区位图文字说明
2.市场调研
1)目标景区的旅游情况
Ø景点概况表述
ü…略
Ø景区接待中心概况（区位图）
ü…略
Ø客源市场的调查与分析
ü…略
2)旅游活动安排
Ø旅游行程安排的调查结果
ü…略
Ø旅游方式的调查
ü…略
Ø淡、平、旺季旅游客流调查
ü…略
3)景区交通状况
ü…略
4)酒店经营情况的调查与分析
…略
5)调查与了解
3.目标景区的设点评估报告
1)市场状况与发展趋势的整体阐述与评估；
2)景区政策优劣势、机遇分析；
3)设点的利弊分析。
1门店物业评估
1.1门店物业评估流程及说明
门店物业评估流程说明：
步骤
步骤说明
负责部门/岗位
工具表单
门店物业信息搜集
1)物业信息搜集工作要体现准确性和完整性
2)…略
拓展专员
门店物业甄选
1)针对上一步骤搜集到的物业信息，通过数据、资料的整理分析，初步甄选出备选物业作为目标物业，需要进行重点开发
拓展专员
提交目标门店物业评估报告
2)针对目标物业的门店物业，根据前期调研资料的整理、分析，撰写调研报告
3)调研报告完毕后，需提交给拓展经理
拓展专员
锁定目标门店物业
…略
拓展经理
初步洽谈
和锁定的重点物业相关负责人进行初步的接触和洽谈，了解对方的基本情况及物业租金等信息
拓展经理
提交门店物业评估意见
1)拓展经理结合门店物业调研报告，以及和物业方初步洽谈的情况，完成旅游景区酒店评估表，提出重点物业评估意见
2)门店物业评估意见需提交投资发展中心负责人审批
拓展经理
《门店物业评估表》
门店物业初次谈判
1)根据门店物业评估意见、门店物业调研报告及其他相关物业信息，和物业方进行正式谈判
2)谈判内容和要点需要在谈判过程中涉及，探寻对方的想法和底线
投资发展中心
提交决策建议
1)根据谈判结果，结合该酒店评估表，对物业再次做出评估和判断，并提交决策建议
2)决策建议需提交总经理审批。
投资发展中心
《门店物业评估表》
门店物业谈判签约
总经理联合相关部门研讨，对决策建议进行审批，通过后，投资发展中心方可执行物业谈判签约。
投资发展中心
1.1门店物业评估规范
1.1.1 门店物业位置及交通条件评估
1. 门店物业在景区接待中心的位置评估
……略
2. 门店物业与主要交通站点的距离评估
……略
3. 门店物业与主景区进出口的距离评估
……略
1.1.2 门店物业展示性评估
1.门店物业在主、干车道展示性评估；
……略
2.门店物业路标指示牌展示性评估，例如：某些门店物业的位置，很容易用路标指示牌进行指引，有些则很难进行指示牌指引；
3.门店物业建筑本身特点的展示性评估，例如：外墙体颜色、造型、高度等。
1.1.3 门店物业泊车条件评估
1.门店物业自有停车场状况评估
……略
2.门店物业周边停车场状况评估
……略
3.门店物业可借助的景区公共停车场状况评估
……略
1.1.4 门店物业周边环境评估
1.门店物业周边酒店竞争力评估
……略
2.门店物业周边相关旅游服务企业评估
……略
1.1.5 门店物业硬件条件评估
1.门店物业的基本设施和条件评估，例如：客房数量、客房面积、走廊、配套用房、大堂、家具、装修、电器等；
2.门店物业档次评估；
3.门店物业硬件新旧度评估；
4.门店物业的改造空间评估。
1.1.6 门店物业配套设施评估
门店物业餐厅、会议室、电梯、供电、供水、热水、排污、消防、通道、员工宿舍等配套设施的评估。
1.1.7 门店物业成本价值评估
1.门店物业的租金水平评估
1)门店物业外部条件与租金的适配评估
……略
2)门店物业自身实际硬件条件与租金的适配评估
……略
3)门店物业的年总营业额与租金的适配评估
……略
4)门店物业的改造成本与租金的适配评估
5)门店物业外部环境的政府规划与租金的适配评估
2.门店物业租金的支付方式评估
3.门店物业的租赁年限评估
1)门店物业的实际可出租年限评估
……略
2)门店物业的设施状况与出租年限的状况分析
……略
1.1门店物业评估表单
1.1.1 景区酒店一览表
景区酒店一览表
序号
酒店名称
规模
星级
标间价格
平均入住率
经营年限
联系人
联系方式
总台/订房电话
出租意向
备注
淡季
旺季
平季
团队
周末
非周末
黄金周
周末
非周末
黄金周
周末
非周末
1
3
4
1.1.2意向门店物业信息表
分类
信息概况
信息说明
备注
物业基本情况
内部结构
营业中门店物业
客房规模
大堂面积
客房面积
酒店整体格局
酒店走廊
毛坯门店物业
物业使用性质
物业建筑格局
土地使用规划许可
物业配套场地
物业建筑结构
外围因素
地理位置
交通状况
市场区位
周边环境及地理规划
停车场
老板联系方式
出租意向
出租意图
物业详情
营业中门店物业
酒店产权归属
酒店抵押情况
酒店证件
酒店经营状况
见表单
酒店运营成本
见表单
周边酒店经营状况
大堂具体面积
客房具体面积
酒店硬件设施
酒店配套场地
所在地段的未来规划
毛坯门店物业
物业产权归属
物业证件
物业抵押状况
周边酒店经营状况
大堂具体面积
客房具体面积
物业装修成本
所在地段的未来规划
物业交房标准
营业中门店物业
租赁范围
毛坯门店物业
内外墙
屋面防水
消防水箱、水池、泵
水电开户
变压器
给排水
排污
租赁事宜
物业租期
物业年租金
租金支付方式
换招牌
租金递增比例
1.1.3意向门店物业经营状况估算表
分类
淡季
旺季
平季
黄金周
合计
周末
非周末
周末
非周末
周末
非周末
可用总客房数
平均入住率
团队利用房数量
散客利用房数量
团队房价格
散客房价格
营业额总计
1.1.4酒店成本估算表
费用项目
估算数额
小计
备注
办公费用
差旅费
招待费用
通讯费
学习会务费
中介机构咨询费
费用性税金
保险费
工资
福利费
工会经费
职工教育费
水电费
广告费
宣传费
租赁费
小车费用
折旧
低值易耗品摊销
董事会费
规费
坏账准备
利息
其它
合计
1.1.5门店物业评估表
旅游景区酒店评估表 表单编号:
门
店
序
号
维度
说明
标准
100
80
60
60 以下
评
分
权
重
得
分
1.
地理
位置
离景区接待的核心区的距离，越核心越高。
1、要求在客流主进入接待中心或客流相对集中的方向
2、处在景区一般行程计划的住宿点范围内
……
……
……
……
……
……
2.
通达性
1、游客可驱车直达酒店
2、道路必须是硬路面
……
……
……
……
……
……
3.
规模
最好在76-95间(单栋楼或紧密连体结
……
……
……
……
……
……
4.
周边环境
开窗见景；不允许有不和谐建筑干扰
……
……
……
……
……
……
5.
停车条件
自身至少有客房数的四分之一停车位或接待中心内有公共停车场
……
……
……
……
……
……
6.
获得成本
总体要求：年营业总额的40%以下
1、主要接待旅游团体，利润较低，租金要求不超过年总营业额的30%；
2、散客占绝对接待比重，利润相对较高，租金可延伸到年总营业额的40%以内
……
……
……
……
……
……
7.
展示性
主街道200米能见或通过道路指引牌能到
……
……
……
……
……
……
8.
酒店硬件
以准四为标准，在没有达到准四标准前提下，需有准四的改造空间
……
……
……
……
……
……
9.
租期
10年-20年的租期范围
……
……
……
……
……
……
10.
合作对象
最好是单位，个人的话要考虑其诚信度
……
……
……
……
……
……
核实意见：
□放弃 □不确定，但进入备选名单 □抢占
综合得分
填表人
填表时间
1.1.6 意向门店物业沟通记录表
1.营业中门店物业沟通记录表
意向营业中门店物业信息沟通表
时间
信息概况
沟通评估
沟通日期
备注
第一阶段
酒店
内部
结构
客房规模
大堂面积
客房面积
酒店整体
格局
酒店走廊
酒店
外围
地理位置
交通状况
市场区位
周边环境
停车场
第二阶段
老板联系
方式
出租意向
出租意图
第三阶段
物业
详情
酒店产权
归属
酒店抵押
情况
酒店证件
酒店经营
状况
周边酒店
经营状况
大堂具体
面积
客房具体
面积
酒店硬件
设施
酒店配套
场地
酒店所在
地段的未
来规划
第四阶段
租赁事宜
酒店最长
租期
酒店年
租金
换招牌
租赁范围
租金支付
方式
租金递增
比例
2.毛坯门店物业沟通记录表
意向毛坯门店物业信息沟通记录表
时间
信息概况
沟通评估
沟通日期
备注
第一阶段
物业基本情况
物业使用性质
物业建筑格局
土地使用规划许可
物业客房净面积
物业配套场地
物业建筑结构
物业外围
地理位置
交通状况
市场区位
周边环境及地理规划
停车场
第二阶段
老板联系方式
出租意向
出租意图
第三阶段
物业详情
物业产权归属
物业证件
物业抵押状况
周边酒店经营状况
大堂具体面积
客房具体面积
物业装修成本
物业所在地段的未来规划
物业交房标准
内外墙
屋面防水
消防水箱、水池、消防泵
水电开户
变压器
给排水
排污
第四阶段
租赁事宜
物业租期
物业年租金
租金支付方式
租赁范围
租金递增比例
1.1.7 门店物业评估报告
1.门店物业地理位置的评估
……略
2.门店物业出租意向评估
……略
3.门店物业外围环境评估
……略
4.门店物业内部结构评估
……略
5.门店物业硬件设施评估
……略
6.门店物业安全性评估
……略
7.门店物业的租赁事宜汇报
……略
8.租赁的初期谈判汇报
9.租赁的最后谈判汇报
10.谈判过程中遇到的问题汇总及自身的解决方法
11.上级领导给予的谈判建议汇总
12.评估总结
1店址评估作业执行规范
1.1店址评估作业要求
1.所有表单、数据必须来自于实地调研，通过查阅资料获得的必须表明出处，保证其准确客观性，禁止弄虚作假，捏造数据；
2.拓展专员调研工作完成之后，必须将表单、工具等交予拓展部，拓展部必须对该项目做出评估；
3.所有店址评估作业完成之后，必须上交资料到投资发展中心存档；
4.所有选址作业按照公司规定和流程，按时完成，若遇到突发情况，及时汇报。
1.2店址评估执行规范
店址评估流程规范
阶段
序号
主要操作
责任人
所用表单/ 工具/ 报告
所需时间
旅游
景区
评估
1.
旅游景区详细资料搜集
拓展部专员
《景区信息收集表》
《客源地调研表》
2天
2.
编写《景区评估报告》
拓展部专员
《景区评估标准表》
《景区评估报告》
门店物业评估
3.
景区酒店
拓展部专员
《景区酒店一览表》
3天
4.
意向门店物业信息
拓展部专员
《意向门店物业信息表》
5.
门店物业租赁谈判
拓展部专员
《意向门店物业沟通记录表》
6.
编写《门店物业综合评估报告》
拓展部专员
《门店物业评估标准表》
《门店物业综合评估报告》
1.3评估报告的格式
评估报告以说明文为主，列举数据进行说明，并附以现场图片、录像等。内容包含以下几个方面：
1.调研执行的过程说明；
2.调研数据的分析；
3.调研结论；
4.调研过程中填写的表单附录在评估报告后，作为原始数据的支持。
【主要内容】：①连锁企业如何结合互联网、金融工具进行商业模式创新，提升供应链、产业链升级；②单店盈利的提升，标准化打造，督导体系，连锁六大系统建设；③连锁招商资源盘点，招商策划，连锁扩张模式设计，招商运营等；④连锁股权合伙，人才激励，股权激励，企业融资，企业估值，门店众筹等；⑤如何快速实现规模收益，连锁体系规划建设，连锁企业爆品打造方法等；⑥连锁人才复制系统，标准体系建设，招商运营实操，经典落地案例分析等内容。
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