老电梯 怎么换？

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我家楼里的电梯用了有16年了，最近几个月，发生好几次，突然停在半空、厢门打不开人被关在里面、甚至往下掉2层情况，维修师傅修了几次，好了几天，但同样的问题时不时还会出现，吓得大家都不敢坐电梯了。于是楼里的邻居们都在呼吁，换个新电梯吧。那么，换电梯这件事谁说了算？钱从哪里出呢？

首先，换电梯应该是由这栋楼的所有业主说了算。因为《民法典》规定了，业主对建筑物的共有部分，享有权利，承担义务，而电梯是典型的共有部分。如果要更换电梯，首先需要楼组长在业主群发起“换梯征询意见”接龙，只要超过三分之二的业主同意换梯，换梯工作就可以开始启动了。我家这栋刚刚完成了征询接龙。然后呢，就需要由物业公司来提出电梯更换的方案，比如品牌、型号、大致预算等等，当然业主们也可以同步参与，提出修改意见，最终结果报业主委员会审批。

换个电梯至少都要几十万，这笔钱从哪里出呢？答案是从“专项维修资金”中出。不过，如果使用“专项维修资金”，必须经楼栋内的2/3以上的业主参与表决，并经1/2以上业主同意方可使用。这里的2/3和1/2既要满足人数占比2/3的业主，还要满足建筑面积占比达到2/3的业主，也就是2个2/3和2个1/2。换梯方案得到业主们的通过以后，将由业主委员会组织实施，将专项维修资金分批次拨付给物业公司，物业公司具体负责电梯更换以及相关的施工工作。当然，整个过程，街道和居委会，都要参与监督指导。

更换电梯的程序听起来并不复杂，但是具体实施的时候却非常不容易，毕竟换电梯是大多数人第一次碰到的生活难题，完全没有经验，一栋楼往往几十户甚至上百家，统计、征询、投票，这些工作就像一道道关卡，都需要大家共同参与、共同协商、共同努力，才能尽早换上大家满意的安全舒适的电梯。那么，你们小区更换电梯顺利吗？

我是陶淳，你身边的法律参谋。

编辑: 陶淳

责编: 朱晨

“加装电梯后谁来修？”上海两会引热议，浦东这个街道全市首创了15年全包式维保服务

老公房加装电梯是重要的民心工程，今年上海的政府工作报告提出，要完成既有多层住宅1000台加装电梯的目标。上海加梯工作按下加速键的同时，在实际运行中还要解决维保难题。在今年的市两会上，老房加装电梯后的后续如何维保，成为代表委员热议的话题。

上海已有小区独创了电梯后续维保妙招。记者了解到，浦东东明路街道全市首创了15年全包式维保服务，目前已适用于东明路街道三林苑小区4栋居民楼，一揽子解决居民电梯后续维保难题，并且每台电梯装上了“智慧大脑”，无线监控系统 24 小时对于电梯运行进行监控，电梯遇故障，居民只要轻轻按下电梯报警器，维修人员30分钟即可到达修理。

全市首创15年全包式维保服务

位于东明路街道的三林苑小区建于上世纪90年代，大部分为多层住宅。不久前，三林苑小区66号楼刚刚签订了加装电梯协议，而且连今后电梯如何维修保养也一起解决了，这一解决就是15年，让居民无后顾之忧。

加装电梯是所有业主的共有财产，加装电梯后的运行使用、维护管理资金由加装幢业主共同承担。如果本身是电梯房，维修保养可以动用小区的维修基金，但如果是加装电梯，加装的费用是一次性的，之后的维修费用不能动用小区维修基金。”

东明路街道房管办电梯加装负责人石华介绍。

目前上海地区加装电梯通常的电梯维保方案是每年4800元/台的清包模式（收取维修和保养人工费，不包括任何材料费）。除每年必须的材料损耗，电梯使用到一定年限会出现需要更换钢绳、曳引轮、电器元件、主机修理等情况，居民必须再次筹集资金来进行维修改造，如果筹资过程出现滞，会影响电梯的正常运行。

为了消除居民的后顾之忧，三林苑业主委员会与加装电梯的承建单位协商后，2020年6月，双方签订了《旧楼加装电梯合作框架协议》。根据协议，居民楼加装电梯后，可享受15年全包式维保服务，即电梯产品质保期2年过后，自电梯使用第3年起至第15年末，一台电梯每年收取一万元的维护费（含维保费和材料费）。如果一栋楼10户参与电梯加装，那么每户一年只需出1000元作为维护费。

实际操作中，我们会提供4800元/台的清包模式和15年全包式维保服务两种模式供居民选择。”

石华介绍，相对而言，居民更青睐15年全包式维保服务这种模式。在居民看来，这种模式比较省心。

大家每年出一点钱的好处就是没有后顾之忧。如果电梯公司没有全包维修服务的话，今后哪怕更换一个几百元的零件，也需要楼内住户协商分摊，太麻烦了。”

三林苑居民陈先生表示。

“在我们全包维保15年的过程中，所有部件（除人为损坏外）的维修和更换均由制造单位负责免费完成。”上海爱登堡电梯集团股份有限公司代表谭建明表示，签定这一终身电梯质量承诺，能促进公司加强电梯的日常维修保养质量，减少电梯故障，同时，因为是全包，一旦遇到问题就会及时解决。

电梯装上“智慧大脑”，24小时监控异常

15年维保过程中，如何解决居民后期电梯使用中的后顾之忧，维保是否能及时响应呢？

谭建明表示，他们将每台电梯配置了无线远程监测服务保障系统。

无线监控系统 24 小时对于电梯运行进行监控，一旦有异常，主控系统会告诉无线监控装置，利用移动通讯网络，发出信息给相关人员。维保人员收到信息后会根据信息内容做出针对性的处理，带好相关的备品备件和工具前往现场，高效地处理电梯异常情况。”

数据监控中心收到信息之后能够监督维保人员是否及时有效地到达现场，同时也可以对电梯运行信息进行归纳、分析，主动性预防性的服务。

为了保证电梯维修人员能够及时处理电梯故障，他们还在加装电梯小区30分钟（应急救援时间）辐射范围内设立维保点。

居民只要按动电梯报警器，维修人员会在30分钟内赶到，让居民不必长久等待。

目前15年维保已适用于东明路街道三林苑小区4栋居民楼，以后三林苑小区的其它楼需要加装电梯，都会使用这一模式。这一模式也将在整个东明路街道推广，或将惠及2200余幢有潜在需求的住宅楼。

来源：周到

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