租客擅自维修屋内物品并少付租金，房东解约反被诉至法庭

很多承租人在租房时可能都遇到过这么一个问题：出租屋里的物品损坏，相应的维修费或换新费究竟谁来负担？

日前，上海青浦法院审理了一起案件。租客未通知房东维修的情况下， 擅自开出20余项维修清单，并以垫付为由少交房租。房东无奈解除合同，租客不满诉至法院。

租客擅自维修后少交房租

2021年2月1日，租客江女士与房东陈大爷签订了租赁合同，约定租期三年，月租7500元，押一付二，先付后用。

入住一个月后，江女士通过微信向陈大爷发送修理、更换事项清单。陈大爷算了算，共计20余项，立即回复道：

“我不同意任何未经同意的清洁、保养、维护、维修或装修。家具或家电出现问题先联系确认，5日内未能解决方能进行维修或更换。”

可是很快，陈大爷发现江女士少付房租2000余元，询问江女士后得到回复：“本期房租扣除通知超过5日能自行维修、垫付相关费用2368.38元，明细如下：信箱、纱网纱门、门把手、浴霸、卷纸盒、厨房提篮、晾衣架、灯泡、门吸、拆装空调保洁……”

陈大爷便回复：“从你搬入房屋后，就不断擅自修理更换房屋相关设施，业主安排上门检查维修时故意不予回复，且不按时交纳全部租房费用，严重违背合同……为此，解除双方签订的租赁合同，请在6月1日前搬离。”

怎料，江女士反将陈大爷诉至法院，要求其退还押金、支付违约金并赔偿提前搬家损失合计2万余元，认为其与陈大爷合同约定租期3年，承租3个月后陈大爷便提前解除合同，构成违约。

法院认定租客违约

到底是江女士擅自维修更换、抵扣房租构成违约，还是陈大爷拒不维修、提前解除合同而构成违约呢？

上海青浦法院经审理认为：双方约定房屋维修、维护需提前通知，经通知5日后仍未维修，方可自行更换。江女士未就自行维修项目履行提前5日告知义务以及提供相应维修费用凭据。故江女士自行维修，属于未提前告知、未经确认的擅自维修，由此发生的费用应由其自行负担。

合同约定房租付二押一，先付后用，江女士未经提前告知便擅自维修，其主张抵扣后的租金金额亦未得到陈大爷的确认，江女士确欠付房租。

陈大爷3月初便对江女士擅自维修的行为明确表示不予认可，月底时对欠付租金的行为明确表示不同意抵扣，江女士仍未补足，陈大爷行使合同解除权，有事实和法律依据。在违约方系江女士而非陈大爷的情况下，江女士要求陈大爷支付违约和赔偿损失，法院不予支持。

需要指出的是，房屋租赁合同关系中，承租人理应合理使用房屋及其附属设施。即便遇到非人为损坏的情况，亦应按照合同约定提前告知出租人，而非未经提前告知便自行维修并擅自抵扣房租。信箱、纱网纱门、门吸、脸盆、绳子、椅套甚至卷纸盒等项目，按照房屋租赁市场规则，亦非影响房屋正常使用的项目内容，即便确有非人为损坏，按照“大修为主、小修为客”的习俗，正常情况下亦应由承租人自行修理或更换。

最终，上海青浦法院判决驳回江女士全部诉讼请求。（文中当事人系化名）

来源：周到上海

租房时电器自然损坏，房东拒修合法吗？

案例回顾

2021年6月王某与房东签订了为期三年的租赁合同，合同中约定，王某应当保障该房屋及其附属设施的安全，如发现自然损坏或故障时，可通知房东处理。房东应在接到张某通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，王某可代为维修，费用由房东承担。

2022年7月，王某发现房屋的中央空调出现了问题，要求房东进行维修，但房东表示自己之后准备将房屋出售，而中央空调维修费用过高，所以拒绝维修。由于夏天温度过高，王某难以忍受，只好自己出钱找了师傅把空调修好。

法院判决

本案中合同明确约定了房东具有维修义务，而中央空调为自然故障并非租户恶意损坏，维修的费用应当由房东承担，判决房东将维修费给付王某。

法律分析

关于维修责任，有两种情况，一种是租赁合同中有明确约定的，另一种就是没有约定的。

一、租赁合同中有明确约定

如果你租房的时候签订了正规的《房屋租赁合同》，那么租房家电损坏后，维修费用或维修义务归属，要根据合同约定的内容来认定。还需要提醒的是，在合同中可以将相关的具体情形进行详细列举，明确在合同的房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。

二、租赁合同中没有明确约定

很多人在签合同时没有仔细查看合同，等到需要维修时，要按合同约定履行才发现原来没有就维修责任进行约定，如果没约定的话就按照法律规定处理。

根据《民法典》第七百一十二条、七百一十三条，双方在合同中对房屋维修义务并无专门约定的情况下，一般由出租人承担房屋的维修义务。在租赁期内，房屋及设施出现问题需要维修时，承租人向出租人提出维修要求，接到维修通知后，出租人应在合理的期限内进行维修。

如果出租人拒绝维修或不能在合理的期限内进行维修，承租人应该自行修理，由此支出的费用应由出租人负担，承租人有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。为减少报销难度，建议及时留存维修票据。

三、租客自身原因导致租赁物损坏，则自行承担维修费用

《民法典》第七百一十三条第二款规定因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

四、房东未履行维修义务，承租人能否拒付租金

不可以，支付房屋租金是承租人的主合同义务，而维修义务是出租人的瑕疵担保义务，属于附随义务。如承租人以出租人未履行维修义务为由拒绝支付房屋租金，则有理变无理，构成违约。

笔者寄语

虽然《民法典》有相关的明确规定，但实践中证据难以留存且维权成本过高，因此现实中租房者往往处于弱势一方，发生纠纷几乎没有有效方法反制，只能起诉处理。

如您碰到类似纠纷难以解决，可以选择咨询专业律师，以及时有效的维护自身合法权益。

相关问答

[回答]转租条款合同中没有约定就意味着未经房东许可不得转租,不得转租条款是租房合同当中的默认条款,除非有相反的约定,比如合同中写明承租人有权转租。由...

出租人拒不退押金承租人可以向当地居委会或者派出所请求帮助一起进行调解协商。承租人也可以根据双方签订的《房屋租赁合同》起诉到法院准备好当时...

现在损坏房东拒绝维修怎么办?房屋租赁律师解答共有3条法律分析:合同中有约定的按约定处理,租房合同中明确约定了家具电器在正常使用下损坏,由房东负责维修,所以...

按合同办,他有维修义务。如果不给维修,就退租,如果他扣你押金,那么你就到你所在地的建委进行投诉。按合同办,他有维修义务。如果不给维修,就退租,如果他扣你...

租房子出现电器超出使用年限,房主拒绝更换电器,是否可以解约合同?是否要处赔偿金?

租房家电自然损坏维修由出租人出钱,出租人须对该租赁物进行修理和维护以保证承租人能够正常使用该租赁物,家电由承租人过错造成损坏的或双方约定由承租人负责检...

[回答]你可以修理后向房东主张相关的维修费用在租房的时候一定要提前约定好租房家电坏了的维修问题,不然后期可能会出现房东不负责维修的情况。如果租房...

租房协议里面是如何约定的?到时可以主张少付租金。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使...

[回答]最近准备租房,也在知乎里看了关于租房的不少信息。按照你朋友这种租房前没有将这些写在物业移交清单(好像是叫这个名)的,并且没有租房合同或租房合...

[回答]自己修了保留发票