便民惠民！珠海香洲区碧涛社区党群志愿服务队成立

文、图/羊城晚报全媒体记者 郑达 朱嘉乐

志愿服务，暖心惠民。11月21日上午，珠海市香洲区香湾街道碧涛社区爱驿家党群志愿服务项目启动仪式暨党群志愿服务队成立仪式在碧涛花园小广场举行。

该志愿服务队成立后，将常态化在社区内开展敬老、助残、助困、文体活动等志愿服务，在“家门口”为社区居民提供面对面志愿服务，贴合社区居民的实际需求，为社区居民提供“菜单式”志愿服务，创新社区社会治理新模式。

据了解，碧涛社区爱驿家党群志愿服务项目是由碧涛社区党委主办、香洲区义工联承办的服务群众项目。碧涛社区党群志愿服务队是整合社区资源在自家门口组建的一支专业化的志愿服务队伍，旗下有六支志愿服务中队，分别为薪火志愿服务中队、晨曦志愿服务中队、绿叶志愿服务中队、护航志愿服务中队、仁爱志愿服务中队、暖心志愿服务中队。六支队伍的人员组成和服务内容各有不同、相互补充，为居民提供灵活多样、便民利民的专业化志愿活动。

志愿服务队成立仪式结束后，志愿者们马上开展了第一场志愿服务活动——家门口的公益便民集市。记者了解到，现场设置了党史学习教育书籍派发、爱心心理咨询、义诊、义剪、垃圾分类游戏、急救知识普及和免费家电维修等摊位，吸引了众多居民群众前来参与。“感谢志愿者为我们居民带来好福利，在家门口就能享受到这么好的便民服务，点赞！”今年82岁的余爷爷在接受完义剪后，高兴地竖起大拇指。

“此类惠民活动将会常态化开展，不断扩大社区志愿服务覆盖面。”碧涛社区党委书记刘芳表示，下一步，社区将以党员为先锋，以服务为宗旨，为辖区居民提供优质志愿服务，解决群众所急所需。同时，还将继续发掘“社区能人”加入志愿服务队伍，在社区内开展敬老、助残、助困、文体活动等志愿服务，打造志愿服务品牌。

来源 | 羊城晚报·羊城派

责编 | 魏琴

珠海市区，买套“老破小”等拆迁，靠谱吗？

朋友们好！自从文章（珠海旧村改造为何这么难？一篇文章说透）发出之后，就有不少粉丝来问老旧小区拆迁的事。小珠夸下海口，说要出一期把老旧小区讲透，今天就来安排啦！

本文的核心内容，是回答大家关心的两个问题：

1、老旧小区拆迁改造有什么政策？

2、老旧小区拆迁的可能性有多大？

OK，上干货！

一、政策支撑。

参考资料：《关于九洲新村老旧小区拆建更新试点项目工作的指导意见》、《珠海市老旧小区更新实施办法(试行)》

首先声明，政策梳理咱们只看拆建类的老旧小区更新，至于刷个墙面、改个停车场、装个电梯这种整治提升类的改造，暂且放在一边。

早在2019年，咱们的严谨的珠海政府就对老旧小区拆建更新做了试点。试点选在九洲新村，并印发了相关工作指导意见。从这份“意见”里，不难品出政府对老旧小区拆建更新的态度。

（1）改造模式。

原则： “自主自愿、经费自筹、公平公开。 ”

相信您也看到了，这里比较显眼的措词——经费自筹 。啥意思呢？

“业主承担回迁住宅开发建设成本、搬迁安置成本以及相应税负，并享有回迁住宅产权。该成本可由市场主体垫付，待回迁时支付。”

“业主可以通过共同出资、申请住房公积金贷款或提取住房公积金、使用住宅专项维修资金等符合规定的资金进行筹集复建资金。”

看到这里，可能不少业主就傻眼了。啥？房子拆了重建，还得自己掏钱？旧村改造不都是开发商补偿吗？别急，往下看。

“市场主体承担商业配套建设成本、附属设施（地下停车场）建安成本、公共服务配套设施建安成本以及相应税负，并享有商业配套及附属设施（地下停车场）的产权。公共服务配套设施由市场主体统一建设，并在建成后将产权无偿移交政府。”

开发商的角色一下子明确了吧？

①回迁房，你出钱，开发商来代建；

②商业配套和附属设施（地下车位），开发商掏钱建，但产权也归开发商；

③公共服务设施，开发商掏钱建，产权无偿移交政府。

就这么简单，一句话总结：开发商用商业配套和附属设施租售的利润，来覆盖整个项目除拆迁安置成本之外，其他所有建设的成本。

那么有多少商业配套呢？

“项目总计容建筑面积按原有地上建筑物总计容建筑面积的 120% 计算。该建设规模包含回迁住宅和商业配套建设规模，不含产权需移交政府的公共服务配套设施建设规模。”

注意！这条很重要！相对于拆建比动辄1:2，甚至更高的旧村改造而言，老旧小区拆建更新的拆建比只有可怜的1:1.2。

比如一个老小区，原有建筑面积5万方，那么改造完之后，回迁房加上商业配套的建设规模不能突破5*120%=6万方，扣除住宅部分增加的公摊面积，商业配套不足1万方。

况且，经营性建筑面积，是要交地价的。整体下来，开发商没什么肉吃，四舍五入算是“义务劳动”了。所以，你至今没见哪个开发商大张旗鼓地去做老旧小区改造吧？就是这个道理。

（2）讲了半天，你可能要问，小珠，你还没说拆了怎么赔呢。听说旧村改造村民有400㎡指标，那我们居民呢？

大哥啊，快醒醒，想啥呢？补偿标准来了：

“回迁住宅套内建筑面积按原住宅套内建筑面积 1:1 计算，不得拆分为多套住宅回迁。”

惊不惊喜，意不意外？桥豆麻袋~这跟印象中的“拆迁户”好像不太一样呢，说好的BBA，保时捷呢？说好的迎娶白富美，走上人生巅峰呢？

没了，都没了。各位老少爷们儿，大姑大婶儿，咱这不是旧村改造啊！完全不是一回事啊~~o(╥﹏╥)o

你是不是有些纳闷了？同样是生活在一片蓝天下，同样是拆迁改造，这建设模式和补偿标准，咋就相差那么大捏？OK，来看底层逻辑。

旧村改造的一大目的是盘活低效用地，提升土地利用集约度。旧村改造后，用地分三部分功能：①回迁地块，用来安置回迁村民和回迁集体物业；②融资地块，用来建设商品房，吸纳城镇人口；③补公地块，用来建公共服务配套，服务片区人口。明白了吧？等于用了村里的地，为城市发展提供空间。所以，容积率提高是必然的。

而老旧小区呢？老城区基础设施规划本就年代久远，大幅拔高容积率，交通等设施压力山大。即便小规模建设公共服务设施，也是为业主服务，政府就没打算用你那点地来干点啥。再加上小区用地本就是国有，房屋产权也是业主们个人的。所以，“自主自愿，经费自筹”这几个字，你细品，翻译过来不就是：想改的话你们想好了，自己统一意见；不想改的话，也没人求你们改。

至于，面积补偿的标准，就更不要跟人家村民攀比啦。村民的拆迁补偿是参考被征地农民身份和房屋面积认定滴，是有历史原因滴，人家当年批宅基地的时候，就有400㎡的建设指标呢。

老旧小区呢？给你按套内面积1:1补偿，算是有良心的了。 要是按建筑面积1:1的话，只会更惨？试想下，老旧小区没电梯，所以公摊少，100平米建筑面积，套内能有95平；拆除重建后，有了电梯，公摊面积大了不是一星半点，建筑面积100平米的房子，你套内能有85平米就烧高香了。

所以说，硬要跟旧村改造比，没什么意义。只能说人家祖上有眼光，在大清朝、大明朝，甚至还是个猴子的时候，就看准了香洲这个地方，料定将来会发展成城市，房价能飙到好几万，随即决定在这里栖息繁衍，生一帮小猴子占山为王了。

看到这里，老旧小区的业主们，你们觉得还有必要拆除重建吗？拆完之后，你房子能升值多少？你要花多少钱？

好了，这笔账，你自己回家慢慢算，我们先看看哪些小区有希望拆。

二、老旧小区拆迁的可能性有多大？

参考资料：《珠海市老旧小区更新实施办法(试行)》、《珠海市城市更新重点建设项目中长期计划统计表》、《珠海市老旧小区更新专项规划（2021-2025）》

（1）什么样的老旧小区会纳入拆建呢？

“竣工时间必须是超过25年，或竣工时间未超过25年但是存在重大房屋安全隐患或基础设施严重落后，不符合城市规划要求的小区。 此外，需要全体业主同意拆建并承担拆建等相关费用 ；业主委托的开发代建单位必须是具有相应房地产开发资质的法人单位 。同时满足上述三个条件方能纳入拆建范畴。 ”

怎么样门槛不低吧？

2021年11月，珠海市自然资源局公示过一份《珠海市城市更新重点建设项目中长期计划统计表》。里面是2021-2025年计划开工的旧改项目，其中，6个小区被列为了老旧小区拆建类试点：

海霞新村、好景花园、碧涛花园、胡湾里、南香里、明珠花园

一时间，把这几个小区的业主好一个激动！

不过后来，城市更新“防大拆大建”的文件精神陆续传达，老旧小区拆建好像也没了动静。

（2）最新的消息。

2022年6月，珠海市自然资源局公示了《珠海市老旧小区更新专项规划（2021-2025）》，提出以“综合整治”为重点。一听整治，好像跟拆迁就有点远了吧？再往下看。

规划还对全市老旧小区进行了整治内容分类：

怎么样？这里面有没有看见一个拆字？政策导向已经很明确了吧？

整治、维修、加装、配套、完善、提升……老旧小区的业主们，未来五年可以想象的空间，就只有这些了。

就目前的政策导向和发展形势而言，老旧小区改造已经成了实打实的“民生工程”。对于业主，前面讲了，要不要拆？有没有性价比？你要自己算笔账；对于市场主体，拆建项目没利润，社会资本是不积极的，国企代建是大概率事件；对于政府，老旧小区改造的重点是整治，就像新农村建设一样，穿新衣戴新帽，效果立竿见影，领导一视察、媒体一报道，多好的典型？换做是我，我也不搞拆建，费多大劲且不说，指不定没拆完我人就调走了。碰上几个难缠的业主，还得应付上访，遭罪啊。

所以，对老旧小区自住的业主们，真没必要太纠结拆迁这档子事。想拆，就花点钱住新房；不想拆，就加个电梯，住着不也挺舒服吗？多大点事。

对于前几年奔着拆迁去，入手了“老破小”的投机客们，可能就真的有点失望了。卖吧，肯定不好出手；租吧，房子太旧，也没那么好租了。唉，下次搞这种事情，做好调研嘛​。

好了，今天聊到这里，觉得有用的朋友，欢迎点赞、收藏，谢谢！

往期精彩：

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