国家电梯房维修基金小里帮忙电梯故障频出业主要求换新，物业：换新需用大修基金|收费标准|上海羊羽卓进出口贸易有限公司

小里帮忙电梯故障频出业主要求换新，物业：换新需用大修基金

电梯轿厢抖动、轿门关不上、轿厢下坠都是家常便饭，自入住至今，电梯故障时有发生，有时一月几次。最近，家住安康市兴科明珠花园34号楼的业主反映称，两部电梯故障时有发生，业主认为，楼栋电梯才6年时间，入住以来小毛病不断，虽然维保都在做，但无休止的问题让业主们坐电梯时心惊胆战，多次向物业要求换新也不了了之。

业主质疑： 经常有维保，为何还是故障频发

业主王女士说：“34号楼共32层，两梯四户共128户。入住以来电梯故障频出，轿门关不上、轿厢下坠等，老人孩子上下楼发生故障可咋办！每天坐电梯都提心吊胆，发生故障后通知物业、维保，来了检查发现没有问题，电梯正常运转，入住至今电梯已经超过五年，这种频发的小毛病不断，我们要求更换新电梯，最后均不了了之。”

9月23日下午，华商报记者来到兴科明珠花园34号楼，两部电梯正在运行。记者进入电梯往返32楼，除了中途轿厢有稍微的抖动之外，整个运行过程还算正常。电梯右侧上方张贴“特种设备使用标志”和 “电梯维保信息公示”。使用单位为陕西兴科房建集团物业服务有限公司，检测机构为陕西恒宇检测技术有限公司，维保单位是陕西莱瑞特机电工程有限公司，陕西恒宇检测技术有限公司在使用标志上盖了章，下次检验时间为2025年8月。

维保信息公示上显示，陕西来瑞特机电工程有限公司每月两次负责维保电梯，具体分为15天例行保养、季度保养、半年保养和年度保养，物业和维保公司还留有紧急联系电话。

“我亲身经历的事情，今年有一次坐电梯从五楼直接下坠一楼，一会又上升，当时把人吓的腿都软了。现在坐电梯都心有余悸、之前噪音和摇晃的问题反映多次最后进行了维修，现在好一点了，但电梯故障问题还是时有发生。”业主雷女士说。

维保说法： 每月15天维保一次，电梯故障问题并不多

电梯便捷、舒适度被更多人依赖的同时，安全问题应该得到更高的重视。15天维保一次，电梯却还频繁出故障，是维保不到位？

负责该小区电梯维保的陕西来瑞特机电工程有限公司一维保人员说：“从2018年开始到现在每月两次对电梯例行检修，刚安装的时候电梯使用舒适度差一点，厂家进行过调整，这几年故障率并不高。上半年电梯噪音问题已经更换了部件已经解决了，对于电梯抖动问题，经过更换配件问题也已经解决了。”

同时，他表示，电梯属于特种设备，作为维保单位肯定要严格执行国家相关技术规范，这牵扯到乘坐人的生命安全不容一点马虎，噪音问题只能缓解，因为是物力传音，不能根治，这两年故障率并不是很高。

物业回应： 维保定期做，电梯已过保换新需动用大修基金

“电梯每月两次维保， 2年一次年检，都是检测报告和质检报告，产品和安全都是合格的。”陕西兴科房建集团物业服务有限公司项目经理赵伟认为，34号楼自2018年交付，电梯使用至今已经过5年且已过质保，业主反映的电梯问题他们第一时间也进行过检查而且经过维保公司的勘察，第一是电梯门有杂物阻挡了门的正常闭合，第二下坠主要是电梯开启自我保护进行找平停梯。这都是电梯处于自我保护，属于安全的技术规范。

“业主反映的问题在政府各部门的督办下，噪音和晃动已经解决，至于换电梯，电梯已经过保，换新需要动用大修基金，且需34号楼业主同意签字，在业主监督下我们就可以进行更换，不少业主认为这钱应该物业掏。”赵伟说。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：

《物业管理条例》第2条明确规定，物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。《物业管理条例》第46条又明确规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，并在发生安全事故时及时向有关行政管理部门报告。这意味着物业履行责任不当，而致电梯对业主生命财产安全造成威胁的，业主有权向相关部门投诉，并可要求物业做好有关安全防范工作。

赵良善表示，如因电梯本身自然老化，维修已无法解决电梯固有问题和隐患，通过日常维护、保养和小修小补已无法满足电梯运行需求，超出物业日常养护能力时，物业可考虑提议动用大修基金。如若启用大修基金，需物业提出使用方案，业主大会依法通过使用方案，物业组织实施使用方案，并持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。

赵良善强调，如电梯本身就存在质量问题，或者维保企业履约不当，导致一直小修不断，此背景下，物业可以考虑要求电梯厂家及维保企业承担履约不当的责任。

华商报记者陈永辉编辑汶威承刘青

电梯出现问题，维修费用谁来开？关于公共维修资金，你想知道的

最近，家住南宁市江南区东盟华府小区的盘先生向记者反映，其所在的小区由于电梯钢丝绳等部件磨损严重，物业建议使用小区的公共维修资金对电梯进行维修，但是部分业主认为，小区刚入住两年，电梯损坏了，应该使用物业费和电梯广告收入来用于电梯维修费用，没有必要动用公共维修资金。对此，物业和业主双方僵持不下。

到底该不该动用这笔公共维修资金？什么情况之下才可以使用？电梯投用后谁来履行电梯安全管理责任？无公共维修资金的小区，一旦电梯出现问题，维修费用由谁来掏？日前，南宁市住房和城乡建设资金管理中心（以下简称市住建资金管理中心）相关负责人就市民关心的公共维修资金相关问题进行答疑解惑。

保修期满后，共用设施维修即可使用维修资金

什么是公共维修资金？根据《南宁市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

什么情况下才可以使用专项维修资金？相关负责人介绍称，物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，均可申请使用物业专项维修资金。根据物业服务合同约定，应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用等，不能从维修资金中列支。

小区哪些情形可以申请专项维修资金？电梯故障，安防设施，消防设施，天面及外墙漏水等住宅小区共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。有物业管理合同约定的设施维修项目费用，按合同约定的渠道支付。

无维修资金的物业小区，维修费可从公共收益支出

如今，南宁市2000年初期建的小区基本无公共维修资金，但是小区设施已经逐渐老化，特别是电梯老化严重。肖女士家住翡翠园小区，其所在的楼栋某个单位更换电梯更是几经周折，低楼层不愿意出钱，最后电梯安装刷卡设施，这也给业主后续使用带来许多不便。

肖女士所在小区业主遭遇的"尴尬"其实并非个案。"问题最大的，还是那些建得较早的小区，有的小区根本没有公共维修资金，物业管理也不到位，具体要用时，很多人都不愿意掏这笔昂贵的费用。"南宁市一家电梯公司负责人说，一栋十几层高的住宅，新换一部电梯大概要三四十万元，如果只更新主机、控制、驱动系统等关键部位，价格会便宜点，但对于没有维修资金的小区来说，要业主共同分摊，也是一笔不小的费用。

除了费用方面，还有所在楼栋业主的意见难统一，"有的低层住户就担心，电梯维修费用要花掉太多钱，以后公共楼道、消防系统、内外墙的修补钱会不够。"

"要从根源上解决老旧小区无维修资金的问题，建议小区可以补建维修资金。即小区业主可通过专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意筹集物业专项维修资金后，收齐业主维修资金交至市住建资金管理中心维修资金监管账户，统一管理，有序使用。"相关负责人指出，对于没有归集维修资金的小区，小区电梯出现质量问题需要维修时，如果小区有公共收益的，维修费用可以从小区公共收益中支出，也可以由业主自筹的方式解决。

统一归集专户存储，确保维修资金花在"刀刃"上

"我们之所以不愿意使用维修资金维修电梯，是担心这次电梯一出现问题就立刻动用了公共维修资金，一旦‘口子’撕开了，万一以后小区其他设施出现什么问题，物业不征求业主的意见，就擅自从公共维修资金中支取，钱没有花在该用的地方上，而且我们业主对这笔钱根本没有办法监督管理。"采访中，有小区业主表达自己的看法。

住建资金部门该如何进行监管？根据《办法》，"南宁市物业专项维修资金遵循统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则，并设立物业专项维修资金管理机构具体负责南宁市物业专项维修资金的归集与使用的监督、指导的日常工作。"。这里的物业专项维修资金管理机构，即市住建资金管理中心。此外，《办法》从公共维修资金的交存、管理、使用等方面都作了详细的规定，管理机构根据《办法》对资金进行监管。

那么，哪些情况下才可以使用公共维修资金，让公共维修资金始终花在"刀刃"上？相关负责人告诉记者，在使用公共维修资金范围也有界定：比如，公共部位严格按照商品房测绘成果报告的内容进行列支分摊；公共设施设备本着谁受益谁分摊的原则进行列支分摊。

在使用程序上，还制定了相关配套流程和规定，正常的维修项目，需要由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二的业主参与表决，过半数同意后才能使用。

假如小区出现紧急维修的情形，可以申请紧急维修。如小区电梯出现故障，是可以按照《住宅电梯故障紧急使用维修资金流程及业务指南》作为指导文件，至少三名业主共同制定紧急报告，便可使用公共维修资金对电梯进行维修。"也就是说，只要符合条件，我们住建资金监管部门将按工作时限完成维修资金使用的审批拨付，确保维修资金安全、高效。"

单项维修费用超过1万元，要进行项目审价

也有些业主担心，物业和电梯公司在利益方面存在某种关联，会损害业主的利益。"我们住建部门在审批方面有一套严格的审批制度和审批流程，尽可能确保维修工程的真实性。"相关负责人指出，如果有业主担心担心电梯公司报价过高，市住建局采取了第三方审价，对于单项维修工程费用超过1万元、一次性使用维修资金总金额超过1.5万元及其他依法进行项目审价。另外，市住建局还编制了电梯维修工程参考价格清单，制作常用电梯25个品牌、366种配件单项价格清单，提供给维修单位、物业公司、业主参考。

针对维修事项不实，物业公司套取维修资金问题，相关负责人建议，物业制定使用方案时，要邀请业主参与方案制定，且在显著位置公示满5天，让业主充分知晓。对于受理的申请材料，会采取现场或电话抽查的形式核实使用方案真实情况，一旦发现造假，均会退回申请，进一步指导物业公司正确申请维修资金。

特别提醒，作为维修资金的所有人，使用维修资金维修时，业主要积极参与维修方案制定，充分了解维修的内容、维修价格、维修单位选定等方面内容。另外，工程竣工验收时，业主也要积极参与验收，确保维修工程保质保量完成，假如出现物业公司过度维修或虚假维修时，应及时制止，防止维修资金滥用。